令和6年1月15日　提出 東広島 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -22 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 5,430,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松町米満字関前７２６番４ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る水田地帯の住宅地 域 北東5m市道 水道 寺家 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 寺家駅北西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存する既存住宅地域である。隣接する寺家地区の発展の影響を受け、未利用地の宅地化が進 行しており、今後も同傾向が継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八本松地区及び西条町寺家地区並びに東広島市郊外に存する住宅地域の圏域。主たる需要者は、地縁的 選好性を有する個人が殆どである。隣接する寺家地区ではＪＲ寺家駅の開設以降、商業施設の進出等により利便性が向 上し、同地域周辺でも住宅開発が見受けられ、需要は根強く、地価は微上昇で推移している。需要の中心となる価格帯 は、標準地と同規模の土地で５００万円前後、新築戸建で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸用物件も見られるが、その殆どは地主による節税目的のものであり、経済合理的な賃貸市場は未成熟である ため収益還元法は適用し得なかった。一方で、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する価格牽連性の高い取引事 例を基に適切に補修正を行い試算されたもので、現実の取引実態を反映した実証的価格であり規範性は高い。よって、 本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市内の中心市街地周辺では人口増に伴 い需要が堅調であるものの、周辺部では過疎 化等の影響により、需要は低調で地価は二極 化している。 寺家地区の発展の影響を受け、周辺では宅地 開発が見受けられる。これらに対する需要は 根強く、地価は微上昇で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％