令和6年1月15日　提出 東広島 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -20 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市黒瀬楢原東２丁目２３３番１２ ｢黒瀬楢原東２－５－７｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地状の住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 西条 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 西条駅南西方 16.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 起伏の多い地域に存する住宅団地で、交通接近条件は劣るものの周辺地域は幹線道路網が整備され、居住環境は 概ね良好であるため、中古物件を中心に取引は比較的多い。格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒瀬地区に存する住宅団地及びその周辺地域で、主たる需要者は地縁的選好性がある個人のほか、市中心 部又は呉市へ通勤する個人で第一次、第二次取得者層である。東広島呉道路の開通等により交通利便性が改善され、中 古物件を中心に取引は比較的多い。需要の中心は、土地が４００～５００万円程度、新築建物付で２０００万円前後で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。 近隣地域は交通接近条件が劣ること等から賃貸需要は少なく、典型的な需要者は自己使用を目的とする傾向が強い。手 法の適用に当たっては比較的地域的特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、本件では市場性を反 映した比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [104.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は概ね堅調に推移しており、地価 は上昇傾向が強まっているが、物価や建築費 の上昇等先行き不透明感が出てきている。 起伏地に造成された住宅団地で、交通接近条 件は劣るものの、周辺道路が整備されており 、中古物件を中心に需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％