令和6年1月15日　提出 東広島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -9 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　裕   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市西条町西条字猪道４５番１２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m市道 水道、下水 西条 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 西条駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 西条駅北部の農地も見られる住宅地域で、徐々に農地の宅地化が見られる。周辺の街路整備や人口増加傾向から 、地価水準は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東広島市内の西条を中心とした市街地の住宅地域が中心で、需要者は居住目的の個人が中心である。市内 中心部は供給が少なく、寺家地区などの周辺部で分譲が進み、堅調な動きが続いている。取引は様々で個別性があるこ とから取引価格帯はまちまちであるが、対象標準地と同等の５０坪程度の土地で１０００万円前後となっており、新築 土地建物で３０００万～３５００円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は自用目的の複数の住宅地事例を比準した結果であり、実需中心の取引市場を反映した価格として実証性が 認められる。一方、対象標準地は戸建住宅を中心とする地域で賃貸市場が成立していないため、収益価格の適用が困難 であった。よって、比準価格を標準として、代表標準地との地域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案の上、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 61,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の住宅投資は横ばい圏内、個人消費は緩 やかに回復、雇用・所得環境は緩やかに改善 している。東広島市の都市部は人口が増加傾 向にある。 西条駅北口より徒歩１５分程度の立地で、農 地も多く見られる中で、徐々に周辺地域の宅 地化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％