鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
東広島 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 -5

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　丸本　創史

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市八本松東６丁目２３３３番１｢八本松東６－４－９｣				②地積　(㎡)	283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	2.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	東5m市道、南側道	水道、下水	八本松 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 260 ｍ、南 110 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、５ｍ
市道

交通

施設

八本松駅東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

生活利便施設が集積する国道の背後に位置する住宅地域で、農地を転用してのミニ開発も散見されるなど、今後
も住宅地として発展的に推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八本松東地区から八本松飯田地区を中心とした住宅地域が存する圏域と判定した。需要者は同一需給圏
の居住者が中心であるが圏域外からの転入もみられ、不動産業者の参入もある。当該地域は国道背後の住宅地として成
熟しているが、周辺では宅地開発等も多く見受けられ、住宅地需給は底堅く比較的順調に推移している。需要の中心は
、土地総額で概ね１，０００万円～１，８００万円程度、新築戸建で３，６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には一般住宅のほかアパートも散見されるが、賃料水準は一般的に土地価格に見合った水準にあるとは言い
難く、収益価格は比準価格に比較して低位で求められた。また、当該地域は収益性よりも快適性、居住性及び利便性重
視の住宅地であり、取引も自己使用目的がほとんどである。よって、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価
格を参考として、前年価格及び各種公的価格指標にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築資材高騰や円安等の影響はあるが利便性
の高いエリアの不動産市況は堅調に推移して
いる。一方、利便性の劣る又は高台の地域は
低迷傾向にある。

八本松中心部周辺の住宅地は需要が高く一定
の宅地需要は認められるため、広域的に農地
転用が進む等、今後も堅調に推移していくも
のと推測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２４Ｋ５９ -345968	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、北5m、二方路		１住居 (60,200)
b	東広島２３Ｔ５９ -435961	東広島市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	東広島２４Ｋ５９ -345957	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
d	東広島２４Ｋ５９ -345969	東広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南8m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	東広島２４Ｋ５９ -345964	東広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		｢調区｣ (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,869	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	77,258	100 [ 132.3]	58,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	59,600
b	(　 ) 59,316	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	59,962	100 [ 100.0]	59,962		61,200
c	(　 ) 21,298	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 72.1]	42,621	100 [ 74.8]	56,980		58,100
d	(　 ) 37,104	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	46,797	100 [ 81.5]	57,420		58,600
e	(　 ) 55,999	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,279	100 [ 91.6]	61,440		62,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,000 円／㎡]

東広島 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため、原価法が適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,131,438	811,929	3,319,509	2,826,320	493,189	（　0.9737） 480,218	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,004,542 円　　　　（　 35,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	145.00	ＬＳ2	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	283 ㎡	25.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸は、２ＤＫで、各４５㎡程度を想定。駐車場込。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

階段及び玄関等の共用部分を考慮した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	145.00	95.0	137.75	1,247	171,774	3.0	515,322
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	95.0	275.50		343,548		1,030,644
								0

⑨年額支払賃料	343,548 円　×　12ヶ月　＝　 4,122,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,122,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 216,929 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,121,647 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,030,644 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,131,438 円　　　　（　 14,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｋ５９　　　　-355953	1,345 ( 1,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,281	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,247 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東広島（賃）Ｋ５９　　　　-365951	1,102 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,208
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,600 円	41,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	216,929 円	4,338,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 350,200 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 811,929 円　（　　　　　　 2,869 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,826,320 円（　　　　　 9,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,131,438 円
②総費用	811,929 円
③純収益　①－②	3,319,509 円
④建物等に帰属する純収益	2,826,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	493,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	480,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,697 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,004,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東広島 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東広島市八本松東六丁目２３３３番１	2420000434879-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
東広島 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 -5

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　市川　修一

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市八本松東６丁目２３３３番１｢八本松東６－４－９｣				②地積　(㎡)	283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	2.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	東5m市道、南側道	水道、下水	八本松 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 260 ｍ、南 110 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５ｍ市
道

交通

施設

八本松駅東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の戸建住宅を中心とする住宅地域である。最寄り駅から徒歩圏外であるが、北側の国道沿いに生活利便
施設が建ち並び、周辺では宅地開発等も行われており、今後は戸建住宅地域として熟成度を高めると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八本松東地区から八本松飯田地区を中心とした住宅地域が存する圏域である。主たる需要者は圏内の居住
者を中心に市中心部や広島市内へ通勤するサラリーマン層も含まれる。圏内では宅地開発も行われており、需要は堅調
で比較的人気の高い地域である。需要の中心となる価格帯は、土地が１５００万円前後、新築建物付で３０００～３５
００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、
収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件近隣地域及びその周辺地域においては、アパート等も存するが
、基本的に戸建住宅を中心とする地域で、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心となるので、比準価格を重視
し、収益価格を参酌して、さらに前年価格からの変動率等を検討して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況は概ね堅調に推移しており、地価
は上昇傾向が強まっているが、物価や建築費
の上昇等先行き不透明感が出てきている。

近隣地域及びその周辺地域では宅地開発等も
行われており、需要は堅調で人気も高いこと
から、地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２４Ｋ５９ -345950	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	東3m私道、中間画地		１中専 (60,160)
b	東広島２４Ｋ５９ -345960	東広島市		建付地	（　）	不整形	南6m私道、北6m、二方路		｢調区｣ (70,200)
c	東広島２４Ｋ５９ -345958	東広島市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、南3m、角地		１中専 (60,200)
d	東広島２３Ｔ５９ -435961	東広島市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,699	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,563	100 [ 101.4]	61,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	62,900
b	(　 ) 49,118	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	51,348	100 [ 86.4]	59,431		60,600
c	(　 ) 52,931	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	58,120	100 [ 96.7]	60,103		61,300
d	(　 ) 59,316	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	59,962	100 [ 98.0]	61,186		62,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,000 円／㎡]

東広島 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,116,490	803,844	3,312,646	2,866,360	446,286	（　0.9714） 433,522	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	9,031,708 円　　　　（　 31,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	145.00	ＬＳ2	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	283 ㎡	25.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模世帯向け２ＤＫ、専有面積約４５㎡を想定。

⑦有効率　 95.2 ％
の理由

共同住宅として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	145.00	95.2	138.00	1,240	171,120	3.0	513,360
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	95.2	276.00		342,240		1,026,720
								0

⑨年額支払賃料	342,240 円　×　12ヶ月　＝　 4,106,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,106,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 216,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,106,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,026,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,754 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,116,490 円　　　　（　 14,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｋ５９　　　　-355953	1,345 ( 1,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,281	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,243 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東広島（賃）Ｋ５９　　　　-365951	1,102 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,211
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,800 円	40,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	216,144 円	4,322,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,600 円	査定
	建物　　　　　　　　　 345,100 円	40,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 803,844 円　（　　　　　　 2,840 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,866,360 円（　　　　　 10,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,116,490 円
②総費用	803,844 円
③純収益　①－②	3,312,646 円
④建物等に帰属する純収益	2,866,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	446,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	433,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,532 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,031,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東広島 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東広島市八本松東六丁目２３３３番１	2420000434879-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考