令和6年1月15日　提出 東広島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市安芸津町風早字蓼原１３１９番１ ②地積 　(㎡) 490   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、農地の 混在する県道沿いの 住宅地域 北10m県道 水道 安芸津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 北１０ｍ県道 交通 施設 安芸津駅西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地を介し住宅を主流に店舗が混在する県道沿いの住宅地域である。人口の減少により新たな宅地開発は見込め ず店舗の廃業が進むと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市安芸津町を中心に隣接市の外延地域である。需要者は地縁性を有する個人が中心であり、圏域 外からの転入者は少ない。当該地域には地域の影響を与える施設等の建築は見られず静態的に推移している。安芸津町 は人口減少及び高齢化が進んでおり、需要は弱い。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅及び店舗等農地を介して立ち並ぶ住宅地域である。賃貸経営を事業として行っておらず賃貸 市場が熟成していないため収益価格は試算しなかった。比準価格は安芸津町の住宅地域内に所在し、対象標準地と類似 性を有する取引事例から試算された価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、代表標準地との 均衡に留意し、比準価格をもって、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市は、中心市街地の人口は増加基調で あるものの、周辺地域においては少子高齢化 が進んでいる。 県道沿いの住宅地域であり地域要因に特段の 変動はない。少子高齢化により住宅地需要は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％