令和6年1月15日　提出 大竹 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大竹 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.

鑑定評価額 1,430,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大竹市東栄２丁目３１５番１０ ｢東栄２－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 53,651   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 大規模な工場を主体 とする工業地域 北西9m市道 水道 大竹 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   200 ｍ、南   650 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 大竹駅東方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　山口県東部と広島県西部とが一帯となった沿岸部の大規模工場群の一部である。業種によっては組織転換の企 業も見られる中で、近隣地域では高操業状態が続く企業が多く、しばらくは現状維持で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、瀬戸内海臨海工業地帯である。市場の参加者の中心は化学繊維、石油化学、製紙といった製造業種の 大規模法人と考える。景気は緩やかな回復傾向が続いているが、業種によっては足踏み状態も見られ、また、広域圏内 では、目立った動きが見られていないことから、地価動向も静体的である。取引される規模や価格帯によってばらつき があり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　不動産賃貸想定は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しく、また企業経営に基づく対象不動産に帰属す る純収益の把握が困難であるため適用しなかった。一方、広島県内から広域的に収集、採用した取引事例を基に試算し た比準価格は要因比較を適正に行った結果、市場実態を反映する試算価格と認められる。よって、規範性を有する比準 価格を採用し、工業地における広域的な地価バランス等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域全体では人口、世帯数とも減少傾向のな か、中心部への人の流れも認められ、沿岸部 の地価は安定的といえる。 地域に影響を及ぼす格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％