鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大竹 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大竹 -3

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　中森　一吉

TEL.

鑑定評価額

9,360,000 円

１㎡当たりの価格

49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大竹市南栄２丁目９２８番１｢南栄２－７－２６｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:3.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	西3.5m市道	水道、下水	大竹 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 200 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道２号東背後平地部に在来
の一般住宅を主として未利用
地の残る住宅地域

街

路

基準方位　北３．５
ｍ市道

交通

施設

大竹駅南東方

950m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

山口県との県境：小瀬川に架橋する国道２号栄橋北詰交差部の北東背後に在来の一般住宅を中心とする住宅地域
で、一部、画地の整然とする洗練された住宅街も散見されるなど住環境が向上していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大竹市域のＪＲ山陽本線沿線に形成された住宅地域。需要者の中心は、市内や広島方面等へ通勤する第
１次取得者層である。国道２号の東背後にあり、最寄駅や利便施設等との関係位置にやや劣る。しかし、大竹駅周辺整
備事業の進展に伴い地価は強含みで推移するものと予測される。土地は１５０㎡～１８０㎡程度で９００万円前後、新
築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度を中心とする価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は南栄３丁目～新町１丁目地区の事例を中心に比準した結果で、近時の不動産市場の実態を表象する価格とし
て規範性が認められる。一方、収益価格は収益性の観点より試算したもので、元本（価格）と果実（賃料）との相関関
係が希薄なため低位に求められた。したがって、規範性の高い比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地と
のバランスや直近の経済動向等に充分留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大竹 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[110.1]

[100.0]
100

49,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

我国は、海外経済の回復ペース鈍化による下
押し圧力を受けつつも、緩やかな回復傾向で
推移して行くものと予測する。

ＪＲ駅舎の橋上化や東西自由通路及び東口の
開設により利便性の向上が見込まれるが、日
銀の金利政策の変更に伴う不動産需要の後退
が懸念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大竹 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大竹２４Ｋ４０ -344003	大竹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	大竹２３Ｋ３９ -333928	大竹市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	大竹２３Ｋ３９ -333911	大竹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.8m市道、西2.5m、角地		１住居 (60,200)
d	大竹２３Ｔ３９ -433903	大竹市		建付地	（　）	不整形	北4.4m私道、東1.8m、角地		１住居 (60,176)
e	大竹２３Ｋ３９ -333941	大竹市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m市道、中間画地		商業 (80,378)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,816	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,816	100 [ 97.9]	50,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,900
b	(　 ) 58,756	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,756	100 [ 116.9]	50,262		50,300
c	(　 ) 48,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	53,205	100 [ 106.0]	50,193		50,200
d	(　 ) 58,925	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,925	100 [ 114.7]	51,373		51,400
e	(　 ) 77,183	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,183	100 [ 143.2]	53,899		53,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

大竹 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,718,331	315,588	1,402,743	1,167,320	235,423	（　0.9689） 228,101	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,562,020 円　　　　（　 24,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大竹 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	188 ㎡	7.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（専有面積５７㎡程度、ファミリー向け２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	57.00	100.0	57.00	1,320	75,240	2.0	150,480
							0.0	0
～

～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		150,480		300,960
								0

⑨年額支払賃料	150,480 円　×　12ヶ月　＝　 1,805,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,805,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 90,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,715,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,718,331 円　　　　（　 9,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大竹（賃）Ｋ４０　　　　-364001	1,300 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,322 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大竹（賃）Ｔ３９　　　　-353952	1,716 ( 1,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	1,389
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大竹 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,600 円	15,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	90,288 円	1,805,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 115,500 円	15,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	15,400 円	15,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,400 円	15,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 315,588 円　（　　　　　　 1,679 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,167,320 円（　　　　　 6,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,718,331 円
②総費用	315,588 円
③純収益　①－②	1,402,743 円
④建物等に帰属する純収益	1,167,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	235,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,562,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大竹 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大竹市南栄二丁目９２８番１	2416005095082-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大竹 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大竹 -3

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　重谷　里志

TEL.

鑑定評価額

9,360,000 円

１㎡当たりの価格

49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大竹市南栄２丁目９２８番１｢南栄２－７－２６｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:3.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	西3.5m市道	水道、下水	大竹 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 200 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、３．５
ｍ市道　　

交通

施設

大竹駅南東方

950m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心にアパートや農地利用も混在する既成住宅地域であるが、ＪＲ大竹駅の橋上化によって利便性が
向上しており、将来的には農地の宅地転用が徐々に進み、戸建住宅地域として熟成していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大竹市内東部のＪＲ山陽本線沿線に位置する平坦部の住宅地域であり、特に価格牽連性の強い地域はＪＲ
大竹駅東側の栄地区に所在する住宅地域と判定した。主たる需要者層は大竹市内に勤務する勤労者世帯であり、街路条
件がやや劣る地域も見られるものの、最寄駅や利便施設への接近性は概ね良好な平坦部の住宅地域として安定的な住宅
需要が認められる。新築の戸建住宅は建物込みの総額で２千万円代中盤～３千万円前後が中心価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引価格を基に試算されており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は元本価格に
見合う賃料が得られないため、低位となった。近隣地域では自用目的の取引が中心であり、収益性よりも代替競争不動
産と比較した場合の市場性を重視して価値判断を行なうものと判断される。よって本件では比準価格を重視して収益価
格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大竹 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[108.8]

[100.0]
100

49,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

臨海工業都市で近年は人口減少や高齢化が進
んでいるが、平坦部や利便性の良い住宅地に
対する需要は安定しており、立地による２極
化が認められる。

ＪＲ大竹駅徒歩圏の住宅地域であり、令和５
年２月に新駅舎と自由通路が完成し、駅東口
広場の整備も完了しつつあるなど利便性が向
上している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大竹 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大竹２４Ｋ４０ -344003	大竹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	大竹２３Ｋ３９ -333911	大竹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.8m市道、西2.5m、角地		１住居 (60,200)
c	大竹２３Ｋ３９ -333910	大竹市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	大竹２３Ｔ３９ -433910	大竹市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,816	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,816	100 [ 99.0]	50,319	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,300
b	(　 ) 48,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	53,205	100 [ 104.9]	50,720		50,700
c	(　 ) 69,597	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,597	100 [ 137.0]	50,801		50,800
d	(　 ) 58,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,745	100 [ 114.7]	51,216		51,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,800 円／㎡]

大竹 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,815,964	385,969	1,429,995	1,212,800	217,195	（　0.9689） 210,440	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,208,800 円　　　　（　 22,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大竹 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	188 ㎡	7.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総戸数２戸、平均専有面積約５７㎡、２ＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	57.00	100.0	57.00	1,395	79,515	2.0	159,030
							0.0	0
～

～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		159,030		318,060
								0

⑨年額支払賃料	159,030 円　×　12ヶ月　＝　 1,908,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれるため、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,908,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 95,418 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,812,942 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,060 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,815,964 円　　　　（　 9,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大竹（賃）Ｔ４５　　　　-334573	1,497 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,397 円/㎡　月額支払賃料（　 1,395 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大竹（賃）Ｋ６５　　　　-346502	1,739 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [120.0]	1,421
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大竹 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,000 円	16,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	152,669 円	1,908,360　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 120,000 円	16,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 385,969 円　（　　　　　　 2,053 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,212,800 円（　　　　　 6,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,815,964 円
②総費用	385,969 円
③純収益　①－②	1,429,995 円
④建物等に帰属する純収益	1,212,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	217,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	210,440 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,119 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,208,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大竹 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大竹市南栄二丁目９２８番１	2416005095082-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考