鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大竹 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大竹 -2

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　中森　一吉

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大竹市油見３丁目１１５９番１｢油見３－１５－２４｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北東5m市道	水道、下水	大竹 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

油見公園周辺の街区のほぼ整
然とする平地部の利便性の高
い住宅地域

街

路

基準方位　北５ｍ市
道

交通

施設

大竹駅北西方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ大竹駅西口より徒歩約５分～６分程度の生活利便性の高い住宅地域を形成し、一部ではミニ開発分譲もあり
、一般住宅を中心に徐々に熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大竹市域のＪＲ山陽本線沿道に形成された住宅地域。需要者の中心は、広島市中心部等へ通勤する第１
次取得者層である。ＪＲ大竹駅の西側は在来の商店街や小・中学校等も配され、生活利便施設までの接近性は概ね良好
である。住宅市場は、ミニ開発の分譲や中古住宅の取引が散見されるなど、需要は底堅い動きを見せている。土地は１
５０㎡～１７０㎡程度で１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は油見２丁目～立戸２丁目地区の事例を中心に比準した結果で、近時の不動産市場の実態を表象する価格とし
て規範性が認められる。一方、収益価格は賃貸事例を基に収益性の観点より試算したもので、元本（価格）と果実（賃
料）との相関関係が希薄なため低位に求められたものである。したがって、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、
代表標準地の公示価格とのバランスや直近の経済動向等に充分留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大竹 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 78.9]

[100.0]
100

68,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

我国は、海外経済の回復ペース鈍化による下
押し圧力を受けつつも、緩やかな回復傾向で
推移して行くものと予測する。

ＪＲ駅周辺の整備事業による利便施設の充実
化が進展するものの、日銀の金利政策の変更
に伴う不動産需要の後退が懸念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大竹 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大竹２４Ｋ４０ -344001	大竹市		建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	大竹２３Ｋ３９ -333903	大竹市		更地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	大竹２３Ｔ３９ -433927	大竹市		建付地	（　）	長方形	南11.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	大竹２３Ｋ３９ -333904	大竹市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4.7m市道、中間画地		１中専 (60,188)
e	大竹２３Ｋ３９ -333939	大竹市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,462	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	74,661	100 [ 106.0]	70,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,400
b	(　 ) 76,014	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,014	100 [ 109.0]	69,738		69,700
c	(　 ) 78,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,125	100 [ 107.6]	72,607		72,600
d	(　 ) 53,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,773	100 [ 78.2]	68,763		68,800
e	(　 ) 69,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,761	100 [ 97.9]	71,257		71,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

大竹 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,854,446	340,340	1,514,106	1,258,280	255,826	（　0.9689） 247,870	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,957,400 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大竹 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.00	ＬＳ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	13.5 m x 11.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（専有面積５８㎡程度、ファミリー向け２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	58.00	100.0	58.00	1,400	81,200	2.0	162,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		162,400		324,800
								0

⑨年額支払賃料	162,400 円　×　12ヶ月　＝　 1,948,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,948,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 97,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,851,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	324,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,086 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,854,446 円　　　　（　 12,702 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大竹（賃）Ｋ６５　　　　-346503	1,812 ( 1,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	1,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,402 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大竹（賃）Ｋ３９　　　　-353902	1,282 ( 1,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,349
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大竹 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,400 円	16,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	97,440 円	1,948,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 124,500 円	16,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 340,340 円　（　　　　　　 2,331 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,600,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,258,280 円（　　　　　 8,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,854,446 円
②総費用	340,340 円
③純収益　①－②	1,514,106 円
④建物等に帰属する純収益	1,258,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	255,826 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	247,870 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,698 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,957,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大竹 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大竹市油見三丁目１１５９番１	2416005100922-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大竹 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大竹 -2

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　重谷　里志

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大竹市油見３丁目１１５９番１｢油見３－１５－２４｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北東5m市道	水道、下水	大竹 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ市
道　　

交通

施設

大竹駅北西方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

昭和５１年に土地区画整理の換地処分がされた地域だが、農地や空地も散見される状態で宅地への転用ペースは
緩やかである。今後も徐々に転用や建築が進み、利便性の良い住宅地域として熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大竹市内東部のＪＲ山陽本線沿線に位置する住宅地域であり、特に価格牽連性の強い地域はＪＲ大竹駅西
側の油見地区を中心とする平坦部の住宅地域一帯と判定した。需要者層は大竹市内およびその周辺地域に勤務する勤労
者世帯が中心であり、最寄駅や利便施設への接近性に優れた住宅地域として需要は安定的に推移している。新築の戸建
住宅は建物込みの総額で２千万円代後半～３千万円前後が中心価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い事例を中心に求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格が得られたと思料する。周辺
に共同住宅も見られることから収益価格を求めたが、投下資本に見合う賃料水準に至っていないことから低位に試算さ
れた。近隣地域では自己使用を前提とする需要が中心であり、収益性よりも市場性が重視される。よって本件では比準
価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大竹 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 78.3]

[100.0]
100

69,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

臨海工業都市で近年は人口減少や高齢化が進
んでいるが、平坦部や利便性の良い住宅地に
対する需要は安定しており、立地による２極
化が認められる。

ＪＲ大竹駅徒歩圏の住宅地域であり、令和５
年２月に新駅舎と自由通路が完成し、利便性
が向上した。駅の東口及び西口広場の整備が
進行中である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大竹 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大竹２４Ｋ４０ -344001	大竹市		建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	大竹２３Ｔ３９ -433921	大竹市		更地	（　）	不整形	東12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	大竹２３Ｋ３９ -333903	大竹市		更地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	大竹２３Ｔ３９ -433927	大竹市		建付地	（　）	長方形	南11.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,462	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	74,661	100 [ 106.1]	70,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,400
b	(　 ) 75,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	79,735	100 [ 111.3]	71,640		71,600
c	(　 ) 76,014	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,014	100 [ 111.3]	68,296		68,300
d	(　 ) 78,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,125	100 [ 111.0]	70,383		70,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,400 円／㎡]

大竹 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,883,587	395,754	1,487,833	1,227,960	259,873	（　0.9689） 251,791	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,035,820 円　　　　（　 34,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大竹 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.00	ＬＳ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	13.5 m x 11.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総戸数２戸、平均専有面積約５８㎡、２ＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	58.00	100.0	58.00	1,422	82,476	2.0	164,952
							0.0	0
～

～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		164,952		329,904
								0

⑨年額支払賃料	164,952 円　×　12ヶ月　＝　 1,979,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれるため、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,979,424 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 98,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,880,453 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	329,904 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,134 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,883,587 円　　　　（　 12,901 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大竹（賃）Ｋ６５　　　　-346503	1,812 ( 1,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	1,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,424 円/㎡　月額支払賃料（　 1,422 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大竹（賃）Ｔ４５　　　　-334573	1,497 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	1,398
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大竹 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,800 円	16,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	158,354 円	1,979,424　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 121,500 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 395,754 円　（　　　　　　 2,711 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,227,960 円（　　　　　 8,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,883,587 円
②総費用	395,754 円
③純収益　①－②	1,487,833 円
④建物等に帰属する純収益	1,227,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	259,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	251,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,035,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大竹 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大竹市油見三丁目１１５９番１	2416005100922-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考