令和6年1月15日　提出 大竹 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大竹 -1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大竹市玖波８丁目１７番６ ｢玖波８－５－６｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、下水 玖波 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　　 交通 施設 玖波駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便施設の接近性が劣るものの、自動車利用での他地域への連続性は良好な戸建住宅が建ち並ぶ高台の閑静 な住宅団地である。同丁目の人口・世帯数とも安定傾向で、当分の間は現状で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大竹市及び廿日市市西部に位置する住宅地域を中心として広島市及び岩国市への通勤圏内。需要者は大竹 市及びその周辺地域の居住者や地縁的選好性を有する一次取得者の個人が中心である。標準地周辺一帯については、生 活利便施設、幹線道路への連続性により不動産需要が弱かったが、区画街路が整然とした地域は需要が見直されてきて いる。需要の中心となる価格帯は、土地では、１６０㎡～１８０㎡程度で７００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を重視した市場参加者の観点から収益価格は規範性がなく、収益還元法の適用は行わなかった。一方で、近隣地 域及び標準地周辺の類似地域から実際に生起した取引事例により求めた比準価格は、市場性を反映した実証性の高い価 格である。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡、標準地の前年価格の推移、周辺住宅地域の 価格動向等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大竹 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [147.2] [104.0] 100 38,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域全体では人口、世帯数とも減少傾向のな か、中心部への人の流れも認められ、沿岸部 の地価は安定的といえる。 街路条件良好の高台の住宅団地で世帯数は安 定的に推移しており、土地需要に変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％