令和6年1月10日　提出 庄原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   庄原 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 庄原市東城町川西字中組下６００番 ②地積 　(㎡) 405   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.5m市道 水道、下水 東城 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 東城駅北西方 560m 法令 規制 （都） ２中専 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ東城駅から徒歩圏にある農家住宅を中心とする住宅地域である。特段の要因もなく、今後も現状のまま推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東城町及び隣接町の庄原市内の住宅地域の圏域である。需要者は地縁のある同一需給圏内の居住者が中心 である。当地域はＪＲ東城駅や古い町並みが残る旧来からの商店街には比較的近いものの、取引は稀である。高齢化率 は５０％に迫り町内の人口減少に歯止めが効いておらず、需要者層の減少等から宅地需要は少なく、また、取引される 土地の規模等は区々であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はみられるが合理的な賃料水準にない ため、収益価格は試算しなかった。当地域では自己使用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は同一需 給圏内の取引事例から求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、代表標準地 から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　庄原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の低迷、少子高齢化による人口減少の影 響により、不動産市場は低調に推移している 。 過疎高齢化が進む地域であり、宅地需要は弱 く地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％