鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
三次 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三次 -2

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　成　芳則

TEL.

鑑定評価額

5,730,000 円

１㎡当たりの価格

26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三次市三次町１７４７番２外				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	中小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域	北6.7m市道	水道、下水	三次 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、６．
７ｍ市道

交通

施設

三次駅北西方

2.2km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

「三次もののけミュージアム」に近い混在住宅地域だが、令和５年も観光客は伸び悩み新築住宅の増加もない。
当面標準的使用は維持されるが競争力に欠ける旧市街地のため、地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三次市内の中心市街地及びその近郊の住宅地域である。需要者は市内に勤務あるいは居住する個人等が
中心で圏外からの流入は少なく居住者の高齢化が目立ち過疎化傾向。需要者は郊外の南畑敷地区、畠敷地区、酒屋地区
等の利便性のよい新興住宅地を求める傾向が強く旧来からの既成住宅地域の人気は低く需要は低迷している。需要の中
心となる価格帯は、土地のみで５００万円～６００万円新築戸建で２，５００万円～３，０００万円前後と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、自用目的の取引が主体で投資用賃貸住宅の建築を目的とした
取引は少ないため、収益価格の説得力は比準価格に比べて弱い。よって、自用目的取引事例から求めて説得力が強い比
準価格を基本に収益価格を参酌しつつ代表標準地との検討結果を重視し、郊外への流出が多く需要が停滞するなどの価
格形成要因の変動状況をふまえ、単価と総額との関連を再検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三次 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,300 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[102.0]

100
[109.6]

[100.0]
100

26,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三次市は人口減でも中心部十日市市街ではホ
テル、量販店舗、コンビニ等の新設が目立つ
。三次町旧市街や縁辺部では空家、空地が増
え需要は弱い。

観光客数は伸びなやみ、商業施設が少なく利
便性が低下し、競争力に欠け郊外の分譲地に
較べて売れ行きは今一つである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

三次 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	三次２２Ｋ３７ -323715	三次市		建付地	（　）	台形	南東3m市道、北東2.5m、角地		（都）１中専 (60,160)
b	三次２４Ｋ３７ -343718	三次市		建付地	（　）	不整形	東6m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	三次２３Ｋ３７ -333702	三次市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、南西3m、北東6m、三方路		（都）１中専 (70,200)
d	三次２４Ｋ３７ -343709	三次市		建付地	（　）	不整形	西4m私道、西1m、二方路		（都）１住居 (60,160)
e	三次２４Ｋ０４ -340481	三次市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.1m私道、東4m、角地		（都） (70,366)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,578	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	30,266	100 [ 112.6]	26,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,900
b	(　 ) 30,247	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	31,646	100 [ 116.8]	27,094		27,100
c	(　 ) 28,735	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	26,297	100 [ 104.9]	25,069		25,100
d	(　 ) 25,145	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.3]	30,754	100 [ 114.1]	26,954		27,000
e	(　 ) 33,691	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	35,295	100 [ 124.2]	28,418		28,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,900 円／㎡]

三次 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,554,779	507,097	2,047,682	1,872,260	175,422	（　0.9689） 169,966	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,399,320 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三次 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	213 ㎡	18.5 m x 11.5 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４５㎡２ＤＫ４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,230	110,700	2.0	221,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		221,400		442,800
								0

⑨年額支払賃料	221,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,656,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が慣行化されていない地域の実情を考慮し、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,656,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 106,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,550,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	442,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,554,779 円　　　　（　 11,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	三次（賃）Ｔ９３　　　　-349303	1,207 ( 1,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,232 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b	三次（賃）Ｋ３７　　　　-363703	1,216 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,192
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三次 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,800 円	24,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	135,497 円	2,656,800　×　　　　 5.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,900 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 507,097 円　（　　　　　　 2,381 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,872,260 円（　　　　　 8,790 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,554,779 円
②総費用	507,097 円
③純収益　①－②	2,047,682 円
④建物等に帰属する純収益	1,872,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	175,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	169,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 798 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,399,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三次 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三次市三次町１７４７番２	2405000208742-0000
2	三次市三次町１７４２番７	2405000262594-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月10日　提出
三次 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三次 -2

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　宮田　紘斉

TEL.

鑑定評価額

5,730,000 円

１㎡当たりの価格

26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三次市三次町１７４７番２外				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	中小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域	北6.7m市道	水道、下水	三次 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、６．
７ｍ市道

交通

施設

三次駅北西方

2.2km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅のほか、事業所やアパート等が見られる住宅地域である。周辺ではミニ開発が行われているが、そのよ
うな地域に比べ、不動産需要は弱く、今後、地価は下落傾向で推移する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三次町及びその周辺の住宅地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人等であ
る。圏外からの新規の転入者は限定的である。周辺においてはミニ開発が行われているが、当該地域のような既存住宅
地域における不動産需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで５００万円～６００万円、新築戸建で２，０
００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心に、アパート等が混在する住宅地域である。自己使用目的の取引が主体で投資目的の賃貸アパート等の
建築を目的とした取引は少なく、収益価格の説得力は比準価格に比べて劣る。比準価格は同一需給圏内の取引事例から
求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準
地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三次 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,300 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[102.0]

100
[109.2]

[100.0]
100

26,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＪＲ三次駅周辺では、新規出店等が見られ、
回復の兆しが見られるが、中心部より離れた
地域では依然として地価は下落傾向が続いて
いる。

地域内に特段の変化は見られない。周辺のミ
ニ開発が行われている住宅地域に比べ、地域
的選好性は劣り、今後、地価は下落傾向で推
移する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

三次 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	三次２２Ｋ３７ -323715	三次市		建付地	（　）	台形	南東3m市道、北東2.5m、角地		（都）１中専 (60,160)
b	三次２４Ｋ３７ -343718	三次市		建付地	（　）	不整形	東6m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	三次２３Ｔ１４ -431439	三次市		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	三次２３Ｔ１４ -431432	三次市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,578	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	30,266	100 [ 113.1]	26,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,800
b	(　 ) 30,247	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	31,646	100 [ 117.6]	26,910		26,900
c	(　 ) 27,457	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	27,797	100 [ 103.0]	26,987		27,000
d	(　 ) 27,448	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	28,344	100 [ 105.0]	26,994		27,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,900 円／㎡]

三次 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,556,856	511,648	2,045,208	1,867,320	177,888	（　0.9689） 172,356	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,447,120 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三次 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	213 ㎡	18.5 m x 11.5 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４５㎡２ＤＫ４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,231	110,790	2.0	221,580
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		221,580		443,160
								0

⑨年額支払賃料	221,580 円　×　12ヶ月　＝　 2,658,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮し、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,658,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 106,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,552,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	443,160 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,556,856 円　　　　（　 12,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	三次（賃）Ｋ３７　　　　-363709	1,123 ( 1,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,233 円/㎡　月額支払賃料（　 1,231 円/㎡）　基準階 2 F B
b	三次（賃）Ｋ７９　　　　-357907	1,270 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,283
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三次 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,800 円	25,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	132,948 円	2,658,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 511,648 円　（　　　　　　 2,402 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0760 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,867,320 円（　　　　　 8,767 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,556,856 円
②総費用	511,648 円
③純収益　①－②	2,045,208 円
④建物等に帰属する純収益	1,867,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	172,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 809 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,447,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三次 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三次市三次町１７４７番２	2405000208742-0000
2	三次市三次町１７４２番７	2405000262594-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考