令和6年1月15日　提出 三次 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 7,030,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市南畑敷町２９４番３０ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ1 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の区画整然住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 八次 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 八次駅西方 450m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地勢の古くに開発された住宅団地で、地域要因は概ね静態的であり、当面、現状維持程度で推移するものと 予測する。平坦部の住宅地に比べて市場選好性は低く、地価については下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三次市中心市街地周辺部から近郊にかけての住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は市内に勤務先を 有する一次取得者層である。スーパー等の利便施設への接近性は比較的恵まれているが、北向き傾斜の古い住宅団地で あり、地勢等の面で生活利便性が劣ることから若年層から敬遠される傾向にあり、需要は弱含みである。市場における 中心価格帯は土地のみで７００～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の観点等から、当該標準地との価格牽連性が相対的に高いと認められる５事例から適切に選択され、 各種補修正、要因比較も適切であり、信頼性、規範性を有する。近隣地域は用途が１低専の傾斜地勢の住宅団地内に存 し、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算し得なかった。従って、前年公 示価格と各変動要因等にも十分留意しつつ、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い市内中心部の宅地需要は全体的 に底堅く、安定的に推移している一方、立地 の劣る郊外部の需要は依然として弱含んでい る。 古い住宅団地で地域要因に大きな変動は認め られないものの、地勢等に難があり、地価下 落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％