令和6年1月12日　提出 備後府中 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 5-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市上下町上下字下沖８４８番３ ②地積 　(㎡) 756   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｓ1 中小規模店舗等が建 ち並ぶ商業地域 北東12m国道 水道、下水 上下 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 上下駅東方 90m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 上下駅に近く国道４３２号沿いの商業地域として変動要因は特段みられない。人口流出に伴う過疎化、福塩線の 利用客数の減少等周辺店舗需要は脆弱で、当面は同傾向が続き空洞化が進んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上下駅周辺中心市街地内を中心とする幹線沿いに在する商業地域及びその周辺又は隣接町を含む混在地 域一帯と判定した。需要の中心は、市内法人や地縁性を有する個人事業者による自用店舗としての利用が主で、圏域外 から算入は極めて少ない。土地の中心価格帯は、土地取引自体少なくまた、用途、規模等によって個別性が強く反映さ れ把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似した事例から適正に補修正を行い求めており、市場実態に即した価格として規範性が認められる。な お、収益価格は、自用店舗が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟のため求めることができなかった。従って本件では 、当該地域の市場性を反映する比準価格を重視し、周辺地価動向等及び市場の需給動向を工業の上、標記の通り鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による物価上昇、金利上昇懸念等、景気 後退による先行き不透明感が燻っているもの の都心部の宅地需要への影響はまだみられな い。 駅周辺幹線沿いの商業地域として変動要因は 少ないものの、過疎化、少子高齢化の進展に より衰退傾向が顕著となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％