令和6年1月12日　提出 備後府中 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 8,520 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市上下町上下字飛地屋３５０番１ ②地積 　(㎡) 472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が介在する丘陵の 住宅地域 南西3m市道 水道、下水 上下 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 上下駅南東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 上下町内郊外部に存する既存の住宅地域として変動要因は特段見られない。過疎化及び少子高齢化の進行が顕著 で住宅地需要は弱く、今後も現況環境で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,520 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、上下町の郊外に広がる既存住宅地域を中心に府中市内及び隣接町に跨る農家集落地域一帯と判定 した。需要者の中心は、地縁性を有する個人がほとんどで、圏域外からの流入は地縁者以外ほとんど見られない。人口 流出による過疎化、少子高齢化も進む状況下、宅地の需給動向は低調で、地価は下落傾向が続いている。土地取引も極 めて少なく局地的、単発的なため、需要の中心となる価格帯は把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似する取引事例から適正に補修正を施し求めた比準価格は、自用取引を中心とする当該地域の市場性を反映した価格 として規範性を有すると思料する。なお、当該地域はアパート、貸家等は見られず賃貸市場が未成熟のため、収益価格 による検証は断念した。従って本件では、市場実態に即した比準価格を中心に、代表標準地との均衡性及び当該地域の 地価動向等も考量の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　世羅 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 95.6] 100 100 [100.0] 100 [179.5] [100.0] 100 8,470  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,780 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による物価上昇、金利上昇懸念等、景気 後退による先行き不透明感が燻っているもの の都心部の宅地需要への影響はまだみられな い。 既存の住宅地域として特段の変動要因は見ら れない。過疎化、少子高齢化が続いており、 宅地需要の減退、地価の下落傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％