令和6年1月12日　提出 備後府中 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 1,640,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市上下町上下字翁９６９番９ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南4m市道、背面道 水道、下水 上下 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 上下駅北東方 230m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 上下町の中心市街地に在する既存住宅地域として変動要因は特段みられない。過疎化、少子高齢化等を背景に宅 地の需給動向は弱く、今後も現状環境のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上下町を中心に市北部又は隣接町にまたがる既存の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、地縁性 を有する個人がほとんどで、圏域外からの流入は極めて少ない。人口流出による過疎化及び少子高齢化が進んでおり、 宅地の需給動向は脆弱な状況が続いている。土地の中心価格帯は、土地取引が局地的・単発的で少なく個別性が強いた め、把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域内等に存する事例から適正に補修正を行っており、市場性を表す価格として規範性を有する。な お、収益価格は、アパートも見られず賃貸市場が未成熟であるため試算し得なかった。従って本件では、代表標準地と の均衡性の検討及び周辺地価動向等も考量の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　世羅 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 95.6] 100 100 [100.0] 100 [ 99.2] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による物価上昇、金利上昇懸念等、景気 後退による先行き不透明感が燻っているもの の都心部の宅地需要への影響はまだみられな い。 既存の住宅地域として特段の変動要因は見ら れない。過疎化・少子高齢化が続く中、需給 動向は脆弱かつ地価は下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％