令和6年1月11日　提出 備後府中 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.

鑑定評価額 5,980,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市本山町字見晴団地１７２２番１ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 南4m市道 水道、下水 府中 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 府中駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に存する住宅団地であり、平坦部指向の影響を受け、地価は今後もやや下落傾向で推移するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、府中市内の住宅地域一円。需要者の中心は、市内居住者及び市内企業に通勤する住宅一次取得者 である。高台に存し生活利便性が劣ることから、宅地需要は年々減少し、地価は下落基調で推移している。需要の中心 となる価格帯は土地で５００万円～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する複数の取引事例を採用しており、現実の不動産市場を反映した規範性の高い価格 が得られた。高台に位置する住宅団地である為、賃貸市場が未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。取引需要 の中心が自用目的であることに鑑み、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周 辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [163.3] [104.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府中市内においては、地域経済の低迷等によ り、不動産需要は概ね減少傾向である。 周辺住宅団地の供給過多等の影響を受け、地 価は引き続き下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％