令和6年1月15日　提出 福山 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市山手町２丁目３７番２ ｢山手町２－１５－３０｣ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 倉庫 Ｓ1 中小規模の工場、ア パート等が混在する 工業地域 北西5.6m市道 水道、ガス、下水 福山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．６ｍ市道 交通 施設 福山駅西方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模の事業所、共同住宅等が混在する地域であるが、事業所地としての需要は減少しており、対象地周辺 において小規模な宅地開発が散見され、徐々に宅地化が進行するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ山陽本線沿線で、主に芦田川以西の住工混在地域。需要者の中心はかつては事業者であったが、近 年は、周辺地域において小規模な分譲地の開発が続いており、開発業者による小規模分譲住宅地の素地としての需要が 増加している。規模等による個別性が強いため取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心は見いだせない状況に ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域における取引の殆どが自用物件であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は割愛した。取引事例比較 法の適用に当たっては、広範囲に収集選択して要因比較を行った。事情含みの事例も採用せざるを得なかったが、試算 の過程は適正であり比準価格は信頼性の高い価格を得たものと思料する。よって、比準価格を検討し、価格形成要因の 動向および代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は、徐々に改善しており、設備投資も 持ち直し傾向にある。業種によりバラツキが あるが工場地の需要は堅調に推移している。 　区画整理された住工混在地域であるが、徐 々に宅地化が進行している。宅地需要は堅調 であり、地価は上昇傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％