令和6年1月15日　提出 福山 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 82,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市新涯町２丁目２２４番外 ｢新涯町２－１９－１５｣ ②地積 　(㎡) 1,823   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫 Ｓ1 事業所、倉庫、一般 住宅等が混在する工 業地域 南西8m市道 水道、下水 福山 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西   120 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 福山駅南東方 5.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　中心市街地南東方に位置する新涯地区に事業所や倉庫のほか一般住宅等が見受けられる工業地域である。需要 の高まりに更なる熟成が期待されるが、当面は現状維持にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市の臨海部及びその周辺地域をはじめ県東部沿岸等に広がる工業地域一円である。需要者の中心 は、県内外の物流関連事業者を中心とした法人等である。中心市街地への接近性や関連産業の集積のほか周辺住宅地の 熟成による雇用確保等にも恵まれている。コロナ禍で停滞していた社会経済活動が正常化すること等により需要の活性 化が認められる。取引の中心となる価格帯は、取引の規模等の個別性により取引価格はまちまちで見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は新涯地区及び広く周辺の沿岸部等に所在する事例を比準した結果であり現下の市場実勢を反映している。 一方収益価格は賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例の収集が困難であること等から求めえなかった。本件では、当該地 域における需要実態が自用目的を中心とすること等から、比準価格を重視し、更に前年公示地価格とのバランス、今後 の福山市内を中心とする工業地の不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の規制が緩和され社会経済活動の正 常化等の影響で工場地等の需要は上向き傾向 で推移し、不動産市場は改善傾向が続いてい る。 当該地域における特段の地域的変動要因は見 受けられない。慢性的な供給不足等の影響に より、地価は上昇傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％