令和6年1月11日　提出 福山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.

鑑定評価額 360,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市駅家町大字法成寺１６１３番７ ②地積 　(㎡) 15,272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 事業所、工場等が建 ち並ぶ高台の工業地 域 東13m市道 水道、下水 駅家 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 駅家駅北方 2.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に存する内陸型工業団地であり、工業地需要の高まりから、地価動向はやや上昇基調で推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福山市を中心とする広島県東部の工業地域一円。主な需要者は、地縁性を有する法人及び全国規 模の事業グループ等と推測される。当該地域は高台に存する内陸型工業団地であり、工業地需要の増加を背景に、地価 動向はやや強含み傾向となっている。画地規模がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況下にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する工業地の取引事例を複数採用しており、現実の不動産市場を反映した客観的価格 が得られた。工業地故に賃貸市場が未成熟である為、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が需要の大半 を占めることから、市場実態を反映した比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向を勘案し、代表標 準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [105.2] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福山市内の景況感は良好であり、市街地の不 動産需要は増加傾向にある。 工場地需要は堅調に推移し、地価はやや上昇 傾向にある。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％