令和6年1月12日　提出 福山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 294,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市箕島町字南丘７３９９番１７ ②地積 　(㎡) 11,854   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 倉庫 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海部の 工業地域 東12m市道 水道 福山 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道　　　 交通 施設 福山駅南東方 8.0km 法令 規制 工専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に大・中規模の工場・物流施設が存する工業地域として特段変動要因は認められない。市内工業地の供給 は限られている中、大中規模工業地の需要は強く、地価は上昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は福山市を中心に県南東部に所在する工業地域一円と判定した。需要の中心は全国規模の事業法人や 関連会社による自用の工場・倉庫としての利用が想定される。福山港や市街地、福山東Ｉ．Ｃ．へも比較的アクセスが 良好である等、工場・倉庫としての需要は強いものの、供給は限られており地価は上昇傾向が顕著となっている。需要 の中心となる価格帯は規模・用途により幅広く、一般的な水準は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域内等の取引事例より適正に補修正を施し試算した比準価格は、自用取引市場の実態を表す価格として一定の規 範性が認められる。なお、工場の賃貸借は個別性が強いため賃貸市場が形成されず、収益価格の試算、検証は適用外と した。従って本件では、当該工業地域の市場性を反映する比準価格を重視し、周辺地価動向及び市場の需給動向も考慮 の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的なサプライチェーンの変換、輸送費の 上昇等により大規模工場地の需要は強いが、 中小規模については今後集約ニーズから淘汰 されつつある。 利便性ある大・中規模工業地域として特段変 動要因はみられない。大中規模の工業地の需 要は旺盛で、地価は上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％