令和6年1月15日　提出 福山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市南松永町３丁目７３番 ｢南松永町３－７－３７｣ ②地積 　(㎡) 3,338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 倉庫 Ｓ1 事業所、倉庫等が建 ち並ぶ工業地域 西12m市道 水道、下水 松永 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 松永駅南西方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　松永地区沿岸部の埋立地に事業所、倉庫等が見受けられる工業地域である。漸次熟成中であるが、当面は現状 維持にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市の松永地区をはじめ広島県東部の瀬戸内海沿岸等に広がる工業地域一円である。需要の中心は 、全国的に物流業や製造業等を展開する県内外の事業者である。コロナ禍における規制が緩和され、停滞していた社会 経済活動が正常化すること等により、工業地の需要は高まりつつある。取引の中心となる価格帯は、業種や規模等によ る個別性が強いため取引価格にはバラツキがあり見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は松永地区及び広く周辺の沿岸部等に所在する事例を比準した結果であり現下の市場実勢を反映している。 一方収益価格は賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例の収集が困難であること等から求めえなかった。本件では、取引は 少ないものの需要実態は自用目的が中心であること等から、比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バラ ンス、今後の県東部等の工業地の不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 77.7] [100.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の規制が緩和され社会経済活動の正 常化等の影響で工場地等の需要は上向き傾向 で推移し、不動産市場は改善傾向が続いてい る。 特段の地域的変動要因は見受けられないが、 景気回復等に伴う流通関連業務地の需要改善 に伴い地価は上昇傾向で推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％