鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
福山 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-19

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　黒石　俊明

TEL.

鑑定評価額

183,000,000 円

１㎡当たりの価格

92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市西新涯町１丁目ハ６０番１外｢西新涯町１－１８－１７｣				②地積　(㎡)	1,985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西20m市道、東側道	水道、ガス、下水	福山 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

福山駅南東方

4.2km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　幹線道路沿いに沿道施設等が建つ商業業地域である。路線商業地として漸次熟成中であり今後の発展が期待さ
れるが、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は福山市中心市街地周辺でＪＲ福山駅の南方の新涯町及びその周辺の幹線道路沿い等を中心とする商業地
域一円である。需要者の中心は、当該地域に地縁性を有する法人及び広域的に事業展開する法人等である。周辺平地部
における住宅地需要の活性化に伴い商業地需要も強含みに推移している。取引の中心となる価格帯は、規模等による個
別性が強いため見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は広く周辺の幹線沿い等の事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映した価格である。収益価格は地価水
準に見合う賃料水準が形成されておらず、投資採算性の確保がやや難しいこと等から低位に求められた。本件では、当
該地域の需要実態が自用目的を中心としていること等から、比準価格を重視し収益価格を参酌して、更に代表標準地と
の地域的な価格バランス、今後の不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 108,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[120.1]

[ 97.9]
100

92,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の規制が緩和され社会経済活動の正
常化等の影響で宅地需要は上向き傾向で推移
し、不動産市場は改善傾向が続いている。

特段の地域的変動要因は見受けられないが、
周辺背後地における住宅需要が堅調で、その
影響等により地価は上昇傾向で推移している
。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２４Ｋ６２ -346221	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
b	福山２３Ｔ９２ -439271	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m県道、北東11.2m、角地		準工 (70,200)
c	福山２４Ｋ２７ -342714	福山市		更地	（　）	台形	南西25.5m県道、中間画地		近商 (300)
d	福山２４Ｋ６２ -346225	福山市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、北西6m、角地		近商 (90,300)
e	福山２４Ｋ６２ -346218	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,550	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 82.8]	82,062	100 [ 87.3]	94,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	92,000
b	(　 ) 92,327	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	92,239	100 [ 100.0]	92,239		90,300
c	(　 ) 83,421	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	106,388	100 [ 132.3]	80,414		78,700
d	(　 ) 105,870	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	92,762	100 [ 96.7]	95,928		93,900
e	(　 ) 39,315	100 [ 80.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 64.8]	77,204	100 [ 84.3]	91,582		89,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	親族間取引	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
e	親族間取引	％／月 +0.30	画地　　　　 -35.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

福山 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないこと等から適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,539,346	5,432,700	15,106,646	10,285,800	4,820,846	（　0.9741） 4,695,986	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	99,914,596 円　　　　（　 50,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	519.75	Ｓ2	958.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,985 ㎡	69.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ロードサイド型店舗の一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	958.12	100.0	958.12	1,891	1,811,805	6.0	10,870,830
							0.0	0
～

～

～

～

計		958.12	100.0	958.12		1,811,805		10,870,830
								0

⑨年額支払賃料	1,811,805 円　×　12ヶ月　＝　 21,741,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 958.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,741,660 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,304,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,437,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,870,830 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,539,346 円　　　　（　 10,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ６７　　　　-356712	1,847 ( 1,847)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,992	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,891 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福山（賃）Ｔ６７　　　　-346756	1,210 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	948,000 円	158,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,304,500 円	21,741,660　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,521,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,432,700 円　（　　　　　　 2,737 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 958.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0628 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,285,800 円（　　　　　 5,182 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,539,346 円
②総費用	5,432,700 円
③純収益　①－②	15,106,646 円
④建物等に帰属する純収益	10,285,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,820,846 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,695,986 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,914,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市西新涯町１丁目ハ６０番１	2404000295170-0000
2	福山市西新涯町１丁目ハ６１番１	2404000295175-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
福山 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-19

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　啓文

TEL.

鑑定評価額

183,000,000 円

１㎡当たりの価格

92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市西新涯町１丁目ハ６０番１外｢西新涯町１－１８－１７｣				②地積　(㎡)	1,985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西20m市道、東側道	水道、ガス、下水	福山 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

福山駅南東方

4.2km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域であり、不動産需要は拡大傾向にある為、今後も地価は上昇基調で推移するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ福山駅南方の主に幹線道路沿いに存する商業地域等一円。主な需要者は、地元事業者及び広
域的に事業展開する法人等と推測される。幹線道路沿いに存する路線商業地域であり、不動産需要は増加傾向にある為
、当該地域の地価動向は上昇基調となっている。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯
は見い出せない状況下にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例を複数採用しており、市場動向を反映した規範性の高い価格と認められ
る。当該地域においては賃料水準が低廉である為、収益価格は低位に試算された。本件においては、取引需要の中心が
自用目的であることに鑑み、市場性を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、近隣地域の状
況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 108,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[120.1]

[ 97.9]
100

92,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福山市内の景況感は良好であり、商業地の不
動産需要は拡大傾向にある。

継続的に新規出店の見られる地域であり、需
要は増加傾向にあり、地価動向は上昇基調と
なっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２４Ｋ６２ -346225	福山市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、北西6m、角地		近商 (90,300)
b	福山２４Ｋ２７ -342715	福山市		更地	（　）	台形	北東22.5m市道、中間画地		近商 (300)
c	福山２３Ｔ９２ -439271	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m県道、北東11.2m、角地		準工 (70,200)
d	福山２４Ｋ６２ -346221	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,870	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	92,762	100 [ 96.7]	95,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	93,900
b	(　 ) 112,728	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	120,205	100 [ 127.9]	93,984		92,000
c	(　 ) 92,327	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	92,239	100 [ 101.0]	91,326		89,400
d	(　 ) 66,550	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 82.8]	82,062	100 [ 87.3]	94,000		92,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

福山 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難である為、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,820,562	5,271,548	14,549,014	9,830,100	4,718,914	（　0.9741） 4,596,694	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	97,802,000 円　　　　（　 49,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	930.00	Ｓ2	930.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,985 ㎡	69.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の郊外型店舗、一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	930.00	100.0	930.00	1,880	1,748,400	6.0	10,490,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		930.00	100.0	930.00		1,748,400		10,490,400
								0

⑨年額支払賃料	1,748,400 円　×　12ヶ月　＝　 20,980,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 930.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保の為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,980,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,258,848 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,721,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,490,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,820,562 円　　　　（　 9,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｔ６７　　　　-346756	1,210 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,790	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,889 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福山（賃）Ｋ６７　　　　-356712	1,847 ( 1,847)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,973
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	906,000 円	151,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,258,848 円	20,980,800　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,521,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,283,500 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,271,548 円　（　　　　　　 2,656 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 930.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0628 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,830,100 円（　　　　　 4,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,820,562 円
②総費用	5,271,548 円
③純収益　①－②	14,549,014 円
④建物等に帰属する純収益	9,830,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,718,914 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,596,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,802,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市西新涯町１丁目ハ６０番１	2404000295170-0000
2	福山市西新涯町１丁目ハ６１番１	2404000295175-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考