別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福山 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-18 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.
鑑定評価額 99,900,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市王子町２丁目３１番１外
｢王子町２－１４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 884  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 事務所

ＲＣ3		 中低層の店舗、営業
所等が建つ路線商業
地域		 南25m国道 水道、下水 福山

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   240 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 福山駅東方

2.1km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　周辺に大型店舗が比較的多く立地する国道沿いの熟成した路線商業地域である。幹線道路沿いで客足の流動性
も良好なこと等から更なる熟成が期待される地域であるが、当面は現状維持にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市の中心市街地であるＪＲ福山駅の東方の王子町及びその周辺の幹線道路沿い等を中心とする商
業地域一円である。需要者の中心は、沿道型店舗、営業所等の利用を目的とする地元法人であるが、全国展開の法人等
も含まれる。コロナ禍における規制緩和が進み社会経済活動の正常化等で需要は活発化している。また、取引の個別性
が強いこと等から中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は幹線道路沿い等で比較的新しい事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映した価格である。収益価格は
需要実態が賃料収益に視点をおいた取引は少なく、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求
められた。本件では、需要実態の中心が自用目的であること等から、比準価格を重視し収益価格を参酌し、更に前年公
示価格との価格バランス、今後の不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の規制が緩和され社会経済活動の正
常化等の影響で宅地需要は上向き傾向で推移
し、不動産市場は改善傾向が続いている。


路線商業地として熟成しており特段の地域的
変動要因は認められない。集客力のある大型
店の集積により根強い需要があり、地価は上
昇傾向にて推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｋ
８４
-348406		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南25m市道、
南東30m、
角地
商業

(90,400)
b 福山２３Ｔ
９８
-439805		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c 福山２４Ｋ
９８
-349806		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d 福山２３Ｔ
９８
-439801		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m県道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
e 福山２４Ｋ
８４
-348403		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,341  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 144.5]
114,292 		 100
[ 101.8]
112,271 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
107,230  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
106,822 		 100
[  91.4]
116,873 
117,000 
c (　           ) 
84,679  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
97,099 		 100
[  85.4]
113,699 
114,000 
d (　           ) 
123,089  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,228 		 100
[ 115.3]
112,947 
113,000 
e (　           ) 
136,052  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
139,998 		 100
[ 108.1]
129,508 
130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +44.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



福山 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないこと等から適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,650,588 
7,215,920 
19,434,668 
16,474,900 
2,959,768 		 （　0.9741）
2,883,110 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     61,342,766 円　　　　（　     69,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 Ｓ3 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   884 ㎡     33.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２～３階：事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 用途、規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
85.0 
425.00 
2,100 
892,500 		 6.0  5,355,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
500.00 
90.0 
450.00 
1,680 
756,000 		 4.0  3,024,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
88.3 
1,325.00 

2,404,500 		 11,403,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,404,500 円　×　12ヶ月　＝　      28,854,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,854,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,308,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,545,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,403,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,908 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,650,588 円　　　　（　        30,148 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｔ２
７
　　　　-342752		 1,944  
(   1,936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]
1,634 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,686 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福山（賃）Ｔ２
７
　　　　-352763		 1,616  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,726 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,482,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,308,320 円  　　　       28,854,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      832,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,099,500 円  　　　　    247,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,215,920 円　（　　　　　　         8,163 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 247,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,474,900 円  
（　　　　　        18,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,650,588 円      
②総費用 7,215,920 円      
③純収益　①－② 19,434,668 円      
④建物等に帰属する純収益 16,474,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,959,768 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,883,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,261 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,342,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市王子町二丁目３１番１
 2404000120370-0000
2 　福山市王子町二丁目３１番２
 2404000120371-0000
3 　福山市王子町二丁目３１番３
 2404000120372-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福山 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-18 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.
鑑定評価額 99,900,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市王子町２丁目３１番１外
｢王子町２－１４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 884  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 事務所

ＲＣ3		 中低層の店舗、営業
所等が建つ路線商業
地域		 南25m国道 水道、下水 福山

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   240 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 福山駅東方

2.1km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 主要幹線沿いに中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であって潜在的需要は底堅く、地域内の新規投資も比較
的順調に進みつつあること等から、当面は現状維持ないし緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福山市中心市街地近郊に位置する路線商業地域乃至その周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する個
人・法人等と推測されるが、賃貸借に拠る収益性を重視した取引は類型的な偏りがやや顕著であり、依然として中心的
取引はあくまで自用取引と認識されること等に鑑みれば、当該収益性は価格判定指標として十全の有用性を認め得ない
。また、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引が相対的に多いこと等により、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が希少化傾向にある中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な
判断の下で得られたものであり、市場実態を反映した実証的価格として充分な規範性を認められる。よって本件では当
該価格を中心として考量し、市場特性に鑑み収益価格については参考に留めるとともに、各種公的価格指標との均衡性
並びに近時の社会経済情勢及びその趨勢等にも充分に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期的な金融緩和や金利政策等の影響による
不動産融資環境の改善等を背景に、市場性の
高い不動産については市場状況の好転が見受
けられる。

地域要因に特段の物理的変動は認められない
が、市場内の選好性が先鋭化しつつある情勢
を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつあ
る。

個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２３Ｔ
９２
-439271		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
北東11.2m、
角地
準工

(70,200)
b 福山２４Ｋ
８４
-348406		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南25m市道、
南東30m、
角地
商業

(90,400)
c 福山２３Ｔ
６７
-436716		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東19.6m市
道、南西6m、
二方路
準住居

(60,200)
d 福山２３Ｔ
９８
-439801		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m県道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,327  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
92,239 		 100
[  81.2]
113,595 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
160,341  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 144.5]
114,292 		 100
[ 101.5]
112,603 
113,000 
c (　           ) 
121,261  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
119,529 		 100
[ 105.5]
113,298 
113,000 
d (　           ) 
123,089  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,228 		 100
[ 116.1]
112,169 
112,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +44.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



福山 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,567,521 
7,171,820 
19,395,701 
16,474,900 
2,920,801 		 （　0.9741）
2,845,152 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     60,535,149 円　　　　（　     68,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 Ｓ3 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   884 ㎡     33.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆはフロア貸店舗、２Ｆ～３Ｆ事務所の商業ビル。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共用部分等を考慮のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
85.0 
425.00 
2,100 
893,000 		 6.0  5,358,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
500.00 
90.0 
450.00 
1,671 
752,000 		 4.0  3,008,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
88.3 
1,325.00 

2,397,000 		 11,374,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,397,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,764,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情等を考慮し不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,764,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,301,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,462,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,374,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,641 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,567,521 円　　　　（　        30,054 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｔ６
７
　　　　-346754		 1,193  
(   1,192) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,591 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,677 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,671 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福山（賃）Ｋ８
４
　　　　-368411		 2,750  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,763 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,482,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,301,120 円  　　　       28,764,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      795,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,099,500 円  　　　　    247,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,171,820 円　（　　　　　　         8,113 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 247,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,474,900 円  
（　　　　　        18,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,567,521 円      
②総費用 7,171,820 円      
③純収益　①－② 19,395,701 円      
④建物等に帰属する純収益 16,474,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,920,801 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,845,152 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,535,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市王子町二丁目３１番１
 2404000120370-0000
2 　福山市王子町二丁目３１番２
 2404000120371-0000
3 　福山市王子町二丁目３１番３
 2404000120372-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考