鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
福山 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-15

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　大場　亮典

TEL.

鑑定評価額

9,400,000 円

１㎡当たりの価格

47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市新市町大字新市６５５番				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）駐車付置義務
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域	南西8m県道、南東側道	下水	新市 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ県道

交通

施設

新市駅北東方

220m

法令

規制

近商
(80,300)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

新市駅から徒歩圏内に位置し、新市町の中心を形成する旧来からの商業地域であるが、商況に活発さはみられず
、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新市町新市を中心に隣接市町の近隣商業地域及び商住混在地域と把握される。主たる市場参加者は、地
縁性を有し中小規模の店舗運営を目論む個人事業主及び事業法人等である。旧来から続く近隣商業地域の性格を有し、
国道４８６号沿いに位置する路線商業地域と比較すると、商況は低迷しており不動産需要は弱含みの状況にあるが、下
落基調が続いた地価は下げ止まり感が窺える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内において商業地の性格を有する取引事例を採用しており、現実の不動産市場を反映した客観
的な価格が得られたと判断する。一方、収益価格について、対象地域は事業収支や地価に見合った賃料水準が形成され
ているとは言い難いことから、本件においては、比準価格に比し相応に低位に試算された。以上より、収益価格は参考
にとどめ、代表標準地との均衡性に留意の上、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[161.2]

[100.0]
100

47,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市場選好性の高い不動産は堅調な取引需要が
認められる。一方で、郊外等の利便性の劣る
地域の不動産需要は停滞しており、二極化が
顕著である。

地域要因に特筆すべき変動は見受けられず、
旧来型の商業地に対する需要は低調であるが
、地価は下げ止まり感が窺える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２４Ｋ１４ -341467	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9.1m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	福山２３Ｔ７４ -437411	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		準住居 (60,200)
c	福山２３Ｔ０４ -430450	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	備後府中２２Ｋ６７ -326772	府中市		更地	（　）	長方形	北東12m県道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,498	100 [ 120.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,365	100 [ 108.0]	46,634	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,600
b	(　 ) 53,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	59,328	100 [ 119.0]	49,855		49,900
c	(　 ) 50,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,637	100 [ 111.2]	45,537		45,500
d	(　 ) 38,721	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.3]	45,415	100 [ 98.7]	46,013		46,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地購入	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
a	隣地購入	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,000 円／㎡]

福山 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,839,776	624,438	2,215,338	1,936,640	278,698	（　0.9737） 271,368	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,653,500 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	80 ％	300 ％	300 ％	200 ㎡	8.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階は住宅で平均専有面積４５㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,580	142,200	6.0	853,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,267	114,030	3.0	342,090
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		256,230		1,195,290
								0

⑨年額支払賃料	256,230 円　×　12ヶ月　＝　 3,074,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,074,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,981 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,828,779 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,195,290 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,997 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,839,776 円　　　　（　 14,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ１４　　　　-361403	1,192 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,267 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福山（賃）Ｋ１４　　　　-361404	1,154 ( 1,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,282
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,200 円	27,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	153,738 円	3,074,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,200 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 624,438 円　（　　　　　　 3,122 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,936,640 円（　　　　　 9,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,839,776 円
②総費用	624,438 円
③純収益　①－②	2,215,338 円
④建物等に帰属する純収益	1,936,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	278,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	271,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,357 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,653,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市新市町大字新市６５５番	2404005242257-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
福山 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-15

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　吉田　力

TEL.

鑑定評価額

9,400,000 円

１㎡当たりの価格

47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市新市町大字新市６５５番				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）駐車付置義務
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域	南西8m県道、南東側道	下水	新市 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ県道　　　

交通

施設

新市駅北東方

220m

法令

規制

近商
(80,300)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

新市町の中心を形成する旧来からの商業地域であるが、利用状況に影響をもたらす要因は認められず、今後も現
状維持での推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新市町新市を主体に周辺市町の近隣型店舗等が建ち並ぶ商業地域の存する範囲となる。典型的需要者は当
該地域に地縁を有し小規模店舗の経営を目的とする自営業者等が想定される。新市駅に近接し金融機関をはじめ店舗等
の相応の集積をもつエリアである。長期的な下落で推移した地価には値頃感も生じ近時底打ちの状態にあると判断され
る。画地規模等により価格水準が異なるため中心となる価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼住宅の賃貸経営を想定し求めた収益価格は、賃貸市場の成熟の程度が低く地価に見合う賃料水準に達していない
ため低位に算定された。比準価格は新市町及び隣接の府中市・駅家町において商業性を有する土地取引事例により求め
ており、実証性から説得力が高い。以上より、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討並びに前年価格との関連
を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[161.8]

[100.0]
100

46,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福山市北西部の新市町及び周辺地域で人口は
横ばいから減少傾向で推移している。土地取
引件数は前年比で概ね横ばいである。

町内では大型店の再編が加速しているが、旧
来からの商業地域への影響は殆どみられない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２４Ｋ１４ -341467	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9.1m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	備後府中２３Ｔ８４ -438423	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、南東4.8m、角地		準工 (70,200)
c	備後府中２４Ｋ７４ -347481	府中市		建付地	（　）	台形	南東18m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	福山２３Ｔ０４ -430437	福山市		底地	（　）	長方形	北22m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,498	100 [ 120.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,365	100 [ 107.1]	47,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,000
b	(　 ) 73,027	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	68,645	100 [ 131.2]	52,321		52,300
c	(　 ) 29,291	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 60.0]	100 [ 92.0]	52,586	100 [ 127.1]	41,374		41,400
d	(　 50,404) 77,545	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,476	100 [ 164.4]	47,735		47,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地購入	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	隣地購入	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +57.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,000 円／㎡]

福山 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,901,643	664,168	2,237,475	1,958,000	279,475	（　0.9737） 272,125	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,669,271 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	80 ％	300 ％	300 ％	200 ㎡	8.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階は２ＤＫタイプ平均専有面積４５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,645	148,050	6.0	888,300
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,265	113,850	2.0	227,700
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		261,900		1,116,000
								0

⑨年額支払賃料	261,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,142,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情等を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,142,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,891,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,116,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,901,643 円　　　　（　 14,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ１４　　　　-361403	1,192 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,255	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,267 円/㎡　月額支払賃料（　 1,265 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福山（賃）Ｋ１４　　　　-361404	1,154 ( 1,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,279
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	27,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	188,568 円	3,142,800　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 664,168 円　（　　　　　　 3,321 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,958,000 円（　　　　　 9,790 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,901,643 円
②総費用	664,168 円
③純収益　①－②	2,237,475 円
④建物等に帰属する純収益	1,958,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	279,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	272,125 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,361 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,669,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市新市町大字新市６５５番	2404005242257-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考