別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福山 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-12 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市引野町４丁目１２８番
｢引野町４－９－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 325  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
駐車付置義務

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗兼住宅、事務所
等が多い商業地域
 南西20m市道 水道、ガス、下水 東福山

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東福山駅南方

500m		 法令

規制		 近商
(80,300)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市東部準幹線沿いに低層の店舗兼住宅、事務所等が建つ商業地域として変動要因は見られない。市東部の拠点地
域として今後の熟成が期待されるが、当面は現状維持にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市東部の幹線、準幹線沿いの商業地域及びその周辺地域一帯と判定した。需要の中心は、自用の営業所
又は店舗としての利用を目的とする市内中小法人等が想定される。国道背後の商業地域かつ東福山駅徒歩圏内として市
東部エリアの拠点となり得る等、需給動向は相応に認められる。需要の中心となる土地の価格帯は規模用途に加え個別
性が強いこと等から把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似の事例より適正に試算しており、現下の市場性を表す価格として規範性を有する。収益価格は、長期保
有によるリスク、様々な想定事項等が織り込まれ低位に試算された。本件では、自用取引が中心の市場特性を反映する
比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、前年からの周辺地価動向及び市場動向等を総合的に考量して、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価上昇、金利上昇懸念等、景気
後退による先行き不透明感が燻っているもの
の都心部の宅地需要への影響はまだみられな
い。

幹線沿いの商業地域として特段の地域的変動
要因は見られない。市東部の拠点として需給
動向は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｋ
９８
-349826		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
南6m、角地
１住居

(70,200)
b 福山２４Ｋ
２９
-342917		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 福山２４Ｋ
９８
-349828		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
２住居
手城三吉線
(60,200)
d 福山２４Ｋ
７４
-347408		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
東8m、二方路
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
87,721  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
86,689 		 100
[  88.4]
98,064 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,100 
b (　           ) 
84,057  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,982 		 100
[  95.2]
89,267 
89,300 
c (　           ) 
70,583  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,853 		 100
[  80.2]
89,592 
89,600 
d (　           ) 
127,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
130,701 		 100
[ 148.9]
87,778 
87,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,500 円／㎡]  



福山 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,282,001 
1,886,308 
6,395,693 
5,569,200 
826,493 		 （　0.9737）
804,756 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     16,765,750 円　　　　（　     51,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ3 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車付置義務
 80 ％   300 ％   300 ％   325 ㎡     13.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２～３階：共同住宅（１ＬＤＫタイプで各室平均専有面積約３９㎡）。 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 用途、規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
85.0 
144.50 
1,850 
267,325 		 6.0  1,603,950 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
170.00 
92.0 
156.40 
1,460 
228,344 		 3.0  685,032 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
170.00 
92.0 
156.40 
1,460 
228,344 		 3.0  685,032 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
89.7 
457.30 

724,013 		 2,974,014 
0 
⑨年額支払賃料        724,013 円　×　12ヶ月　＝　       8,688,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     457.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保につき計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,688,156 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       434,408 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,253,748 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,974,014 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,253 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,282,001 円　　　　（　        25,483 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｋ９
８
　　　　-369802		 1,690  
(   1,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,536 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,464 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,460 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福山（賃）Ｔ６
２
　　　　-356258		 1,223  
(   1,221) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
1,383 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 504,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 434,408 円  　　　        8,688,156　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      714,000 円  　　　　     84,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,886,308 円　（　　　　　　         5,804 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,569,200 円  
（　　　　　        17,136 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,282,001 円      
②総費用 1,886,308 円      
③純収益　①－② 6,395,693 円      
④建物等に帰属する純収益 5,569,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 826,493 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 804,756 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,476 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,765,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市引野町四丁目１２８番
 2404000327205-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福山 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-12 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市引野町４丁目１２８番
｢引野町４－９－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 325  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
駐車付置義務

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗兼住宅、事務所
等が多い商業地域
 南西20m市道 水道、ガス、下水 東福山

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東福山駅南方

500m		 法令

規制		 近商
(80,300)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ東福山駅及び国道２号に近い低層の店舗兼住宅、事務所等を中心とする商業地域として、今後とも現状利用
を中心に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福山市東部市街地を走る国道及び県道を始めとする幹線道路及び準幹線道路沿いに所在する路線商業地
域を中心とする圏域である。圏域内の主たる需要者は、沿道サービス施設のほか飲食店、各種量販店を広域展開する県
内外の法人のほか、自用の店舗、事務所利用を目的とする市内の法人及び個人事業者が見込まれる。取引される価格帯
は、規模や利用用途等によってまちまちであり、中心となる価格帯は見いだしがたい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、隣接地域周辺にあって標準地と類似する準幹線道路沿いの事例から求められた価格を中心に調整しており
、市場性を反映した信頼性の高い価格を得たものと判断した。収益価格は、賃料が土地価格に見合った水準に達してい
ないため低位に求められている。また、当該地域の土地取引は、あくまでも自用目的によるものが中心である。よって
、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、地域の地価動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替変動等による不透明感はあるが、インバ
ウンドの拡大等から景気は全国的に緩やかに
回復しており、福山市の地価も都心を中心に
上昇傾向にある。

地域内に特段の変化はないが、東福山駅に近
い都心東部の商業地域として一定の需要はあ
り、地価も一般的要因等の影響から上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｋ
９８
-349828		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
２住居
手城三吉線
(60,200)
b 福山２３Ｋ
６２
-336212		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 福山２３Ｔ
６２
-436225		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北12m市道、
中間画地
近商

(80,300)
d 福山２４Ｋ
２９
-342925		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
西6m、二方路
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,583  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,853 		 100
[  81.2]
88,489 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,500 
b (　           ) 
72,911  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
79,051 		 100
[  88.4]
89,424 
89,400 
c (　           ) 
101,498  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,934 		 100
[ 114.5]
90,772 
90,800 
d (　           ) 
104,909  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
109,781 		 100
[ 119.4]
91,944 
91,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,500 円／㎡]  



福山 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で再調達原価の把握が困難であるため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,556,057 
1,988,304 
6,567,753 
5,822,360 
745,393 		 （　0.9744）
726,311 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     15,131,479 円　　　　（　     46,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ3 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車付置義務
 80 ％   300 ％   300 ％   325 ㎡     13.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階は平均専有面積約３８㎡の１ＬＤＫ住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
85.0 
144.50 
1,960 
283,220 		 6.0  1,699,320 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
1,520 
232,560 		 2.0  465,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
88.3 
450.50 

748,340 		 2,629,560 
0 
⑨年額支払賃料        748,340 円　×　12ヶ月　＝　       8,980,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,980,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       449,004 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,531,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,629,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,981 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,556,057 円　　　　（　        26,326 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｔ６
２
　　　　-356258		 1,223  
(   1,221) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,355 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,520 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福山（賃）Ｔ７
９
　　　　-357961		 1,491  
(   1,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,618 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 535,800 円  　　　　     89,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 449,004 円  　　　        8,980,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      759,000 円  　　　　     89,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,300 円  　　　　     89,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,300 円  　　　　     89,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,988,304 円　（　　　　　　         6,118 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9744    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,822,360 円  
（　　　　　        17,915 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,556,057 円      
②総費用 1,988,304 円      
③純収益　①－② 6,567,753 円      
④建物等に帰属する純収益 5,822,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 745,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 726,311 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,235 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,131,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市引野町四丁目１２８番
 2404000327205-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考