別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福山 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-8 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.
鑑定評価額 47,400,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市大黒町１０番１
｢大黒町１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 373  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2		 診療所兼住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所、一般
住宅等が混在する商
業地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 福山

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 福山駅東方

530m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ福山駅北東側近郊の住商混在地域であり、繁華性が衰退する一方生活利便性の高さ等を背景とした潜在的な
住宅需要も底堅いことから、当面は地域特性の移行を孕みつつ緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福山駅北東側近郊を中心としたやや用途的多様性を有する商業地域及び周辺地域一円。主要な需要者
は地縁性を有する自己利用目的の個人・法人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格判定指標として大き
な影響を及ぼさないものと判断される。近時の融資環境や潜在的な住宅需要の強さ等を背景に市場情勢はやや強含みの
動きも見受けられるが、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引の多さ等により中心的価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が常態的に希少である中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸とした秤
量的な判断の下に求められており、市場実態を反映した実証的価格として充分な規範性を認められる。よって当該価格
を中心として考量するとともに、市場特性に鑑み収益価格については参酌に留め、近時の経済情勢や地域特性の移行状
況並びに代表標準地からの規準価格との均衡性等にも斟酌の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[106.6]		 [100.0]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期的な金融緩和や金利政策等の影響による
不動産融資環境の改善等を背景に、市場性の
高い不動産については市場状況の好転が見受
けられる。

地域要因に特段の物理的変動は認められない
が、市場内の選好性が先鋭化しつつある情勢
を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつあ
る。

個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +2.5
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２３Ｔ
８４
-438426		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福山２４Ｋ
８４
-348401		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
c 福山２３Ｔ
６７
-436735		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
近商

(100,300)
d 福山２４Ｋ
６７
-346723		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e 福山２３Ｔ
６７
-436737		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13.5m市道、
南3.6m、
二方路
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,135  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
123,410 		 100
[  98.0]
125,929 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
126,000 
b (　           ) 
121,818  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,569 		 100
[ 100.9]
125,440 
125,000 
c (　           ) 
81,967  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
107,377 		 100
[  84.5]
127,073 
127,000 
d (　           ) 
84,289  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
115,869 		 100
[  92.1]
125,808 
126,000 
e (　           ) 
104,043  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
110,979 		 100
[  85.4]
129,952 
130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -2.5
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



福山 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,798,712 
3,937,020 
11,861,692 
10,252,900 
1,608,792 		 （　0.9482）
1,525,457 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     31,780,354 円　　　　（　     85,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 210.00 Ｓ4 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   373 ㎡     13.3 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆはフロア貸店舗、２～４Ｆは専有面積約２５㎡強の１ＬＤＫが各階７室の商業ビル。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
210.00 
82.0 
172.20 
2,208 
380,000 		 6.0  2,280,000 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
210.00 
86.0 
180.60 
1,879 
339,000 		 2.0  678,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
85.0 
714.00 

1,397,000 		 4,314,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,397,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,764,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情等を考慮し不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,764,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,005,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,758,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,314,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,798,712 円　　　　（　        42,356 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｔ２
９
　　　　-342955		 1,711  
(   1,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,882 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,879 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福山（賃）Ｋ８
４
　　　　-368406		 2,053  
(   2,053) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,866 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 906,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,341,120 円  　　　       16,764,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,283,500 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,937,020 円　（　　　　　　        10,555 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,252,900 円  
（　　　　　        27,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,798,712 円      
②総費用 3,937,020 円      
③純収益　①－② 11,861,692 円      
④建物等に帰属する純収益 10,252,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,608,792 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,525,457 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,090 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,780,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市大黒町１０番１
 2404000250963-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福山 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-8 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.
鑑定評価額 47,400,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市大黒町１０番１
｢大黒町１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 373  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2		 診療所兼住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所、一般
住宅等が混在する商
業地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 福山

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 福山駅東方

530m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 福山駅北東徒歩圏内に存する既存の商住混在地域として変動要因は少ない。空店舗も散見され繁華性が衰退傾向
にあるも、利便性の高さから多様な用途への移行もあり、今後も現環境状況を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福山駅北東側徒歩圏を中心とした商業地域及びその周辺混在地域一帯と判定した。需要の中心層は地縁性
を有する自己利用目的の中小法人又は個人事業主で、一部圏域外からの流入も認められる。駅周辺の繁華性は駐車場不
足、跡継ぎ問題等により衰退傾向が続く中、利便性も高く用途多様性も認められることから需要は強く地価は上昇傾向
で推移している。土地の中心価格帯は規模用途等によりまちまちなため把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性のある取引事例より適正に試算しており、市場実態に即した価格として規範性を有する。一方、収
益価格は、保有リスク、不確実性リスクや多岐にわたる想定事項が織込まれ低位に試算された。本件においては自用取
引中心の市場性を表す比準価格を重視し、収益価格については参考程度に留め、市場の需給動向や代表標準地との均衡
性等に留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 127,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価上昇、金利上昇懸念等、景気
後退による先行き不透明感が燻っているもの
の都心部の宅地需要への影響はまだみられな
い。

商住混在地域として特段変動要因は見られな
い。衰退傾向にあるも利便性が高いため宅地
需要は強く地価は繁華性とは裏腹に上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２３Ｔ
２９
-432905		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b 福山２３Ｔ
６７
-436712		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.2m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c 福山２３Ｔ
６７
-436735		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
近商

(100,300)
d 福山２３Ｔ
６７
-436738		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,984  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[  94.1]
106,572 		 100
[  82.8]
128,710 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
125,827  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 123.8]
114,048 		 100
[  90.0]
126,720 
127,000 
c (　           ) 
81,967  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
107,377 		 100
[  85.3]
125,882 
126,000 
d (　           ) 
78,752  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
83,241 		 100
[  66.5]
125,174 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +23.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



福山 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,841,352 
3,990,141 
11,851,211 
10,364,200 
1,487,011 		 （　0.9496）
1,412,066 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     29,418,042 円　　　　（　     78,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 210.00 Ｓ4 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   373 ㎡     13.3 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆはフロア貸店舗、２～４Ｆは専有面積約２５㎡強の１ＬＤＫが各階７室の商業ビル。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
210.00 
82.0 
172.20 
2,210 
380,562 		 6.0  2,283,372 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
210.00 
86.0 
180.60 
1,883 
340,070 		 2.0  680,140 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
85.0 
714.00 

1,400,772 		 4,323,792 
0 
⑨年額支払賃料      1,400,772 円　×　12ヶ月　＝　      16,809,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情等を考慮し不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,809,264 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,008,556 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,800,708 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,323,792 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,644 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,841,352 円　　　　（　        42,470 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｔ２
９
　　　　-342955		 1,711  
(   1,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,937 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,886 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,883 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福山（賃）Ｔ２
７
　　　　-342762		 1,888  
(   1,886) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,835 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 924,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,344,741 円  　　　       16,809,264　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,309,000 円  　　　　    154,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,990,141 円　（　　　　　　        10,697 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 154,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,364,200 円  
（　　　　　        27,786 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,841,352 円      
②総費用 3,990,141 円      
③純収益　①－② 11,851,211 円      
④建物等に帰属する純収益 10,364,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,487,011 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,412,066 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,786 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,418,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市大黒町１０番１
 2404000250963-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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