別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市霞町２丁目６７番外
｢霞町２－５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,600)

1:1		 銀行

ＲＣ4		 中層事務所ビルに低
層店舗等が混在する
商業地域		 東36m市道 水道、ガス、下水 福山

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 福山駅南方

700m		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前大通り沿いに金融機関、ホテル、マンション等が建ち並ぶ商業地域として変動要因は少ないが、用途の多様
性から需要は旺盛かつ、供給は限定的なため当面は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は中心市街地内に縦横する幹線、準幹線沿いの商業地域及びその周辺地域一帯と判定した。需要の中
心は、県内の事業法人等による営業拠点としての利用が想定されるが、規模によっては、ホテル、マンション等の素地
として開発業者の需要も認められる。当該地域は供給も限定的で稀少性も高く、用途の多様性から需要も旺盛で地価は
上昇が続いている。土地の価格帯については、規模・用途等により異なり、把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似した事例より適切に比較検証して求めた価格であり、市場性を表し規範性が認められる。一方、収益価
格は長期保有による不確実性及び多岐にわたる想定事項を織り込んでおり低位に試算された。本件では、現下の市場実
態を反映する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡性及び市場の需給動向を考量の上、
標記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 [100.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価上昇、金利上昇懸念等、景気
後退による先行き不透明感が燻っているもの
の都心部の宅地需要への影響はまだみられな
い。

中心市街地幹線沿いの商業地域として変動要
因は少ないが、駅前再開発の余波から需給は
旺盛で、地価は引く続き上昇傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２３Ｔ
９８
-439808		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
北西8m、
南西8m、
三方路
商業

(100,400)
b 福山２４Ｋ
７４
-347401		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
東4m、角地
近商

(90,300)
c 福山２３Ｔ
９８
-439803		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24.5m県道、
北8m、角地
商業

(100,400)
d 福山２４Ｋ
８４
-348423		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,916  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
183,242 		 100
[  92.2]
198,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
182,565  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
181,000 		 100
[  89.4]
202,461 
202,000 
c (　           ) 
158,328  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
159,534 		 100
[  84.6]
188,574 
189,000 
d (　           ) 
231,250  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,338 		 100
[ 118.7]
199,105 
199,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    197,000 円／㎡]  



福山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

144,117,871 
38,020,560 
106,097,311 
99,470,000 
6,627,311 		 （　0.9265）
6,140,204 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    130,642,638 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ12 6,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   600 ％   600 ％   1,054 ㎡     24.0 m x   33.2 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、事務所　　２～１２Ｆ事務所、各階区画割可 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 用途、規模等から標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
500.00 
70.0 
350.00 
2,900 
1,015,000 		 6.0  6,090,000 
0.0  0 

 2～12		 事務所
500.00 
80.0 
400.00 
2,640 
1,056,000 		 6.0  6,336,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,000.00 
79.2 
4,750.00 

12,631,000 		 75,786,000 
0 
⑨年額支払賃料     12,631,000 円　×　12ヶ月　＝　     151,572,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       151,572,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    12,471,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 143,420,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        75,786,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         697,231 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     144,117,871 円　　　　（　       136,734 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｋ８
４
　　　　-368411		 2,750  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,500 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,653 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,640 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b 福山（賃）Ｋ６
７
　　　　-356701		 2,489  
(   2,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
2,793 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,700,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,471,360 円  　　　      155,892,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,624,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,325,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,450,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,450,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,020,560 円　（　　　　　　        36,073 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9265    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,450,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0686     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 99,470,000 円  
（　　　　　        94,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 144,117,871 円      
②総費用 38,020,560 円      
③純収益　①－② 106,097,311 円      
④建物等に帰属する純収益 99,470,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,627,311 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,140,204 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,826 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,642,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市霞町二丁目６７番
 2404000136793-0000
2 　福山市霞町二丁目１１９番３
 2404000136914-0000
3 　福山市霞町二丁目１１９番４
 2404000136915-0000
4 　福山市霞町二丁目６６番
 2404000136792-0000
5 　福山市霞町二丁目６８番１
 2404000136794-0000
6 　福山市霞町二丁目６８番２
 2404000136795-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市霞町２丁目６７番外
｢霞町２－５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,600)

1:1		 銀行

ＲＣ4		 中層事務所ビルに低
層店舗等が混在する
商業地域		 東36m市道 水道、ガス、下水 福山

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 福山駅南方

700m		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前大通り沿いに中層の事務所ビルを中心に低層の店舗等が混在する商業地域であるが、都心部での住宅需要を
反映し高層マンションの利用を伴いつつ熟成していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福山市中心市街地の幹線道路及び準幹線道路沿いに所在する商業地域を中心にその背後地域を含む一帯
と認められる。圏域内における主たる需要者は、本社及び支社の事務所、営業所用地の取得を望む県内外の法人を中心
に、比較的規模の大きな物件についてはマンション開発業者が見込まれる。取引の中心となる価格帯は、利用用途及び
規模等によってまちまであり、需要の中心となる価格帯は見いだしがたい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似する幹線道路沿いの規範性ある事例を中心に採用するとともに、試算価格の調整も適切に行っており
、市場の実態を反映した価格を得たものと認められる。収益価格は、高層店舗事務所ビルを想定し求めているが、賃料
水準の硬直性及び建築費の高騰等を反映し、比準価格に比して低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価
格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、地域の地価動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.8]		 [100.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替変動等による不透明感はあるが、インバ
ウンドの拡大等から景気は全国的に緩やかに
回復しており、福山市の地価も都心を中心に
上昇傾向にある。

駅前大通り沿いの商業地域であり、オフィス
ビルやマンション等の需要は高く、地価も上
昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｋ
２７
-342716		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.5m市道、
南6m、角地
近商

(100,300)
b 福山２３Ｋ
２７
-332721		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西26m市道、
南4m、角地
商業

(100,400)
c 福山２４Ｋ
８４
-348403		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福山２３Ｔ
９８
-439803		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24.5m県道、
北8m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,971  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
157,082 		 100
[  76.2]
206,144 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
158,963  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
162,479 		 100
[  85.6]
189,812 
190,000 
c (　           ) 
136,052  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
139,998 		 100
[  70.6]
198,297 
198,000 
d (　           ) 
158,328  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
159,534 		 100
[  82.0]
194,554 
195,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    197,000 円／㎡]  



福山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で再調達原価の把握が困難であるため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

140,670,604 
38,052,480 
102,618,124 
96,579,000 
6,039,124 		 （　0.9292）
5,611,554 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    119,394,766 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ12 6,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   600 ％   600 ％   1,054 ㎡     24.0 m x   33.2 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、事務所、２～１２階は事務所利用を想定した。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 高層ビルの標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗、事務所
500.00 
70.0 
350.00 
3,030 
1,060,500 		 6.0  6,363,000 
0.0  0 

 2～12		 事務所
500.00 
80.0 
400.00 
2,550 
1,020,000 		 6.0  6,120,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,000.00 
79.2 
4,750.00 

12,280,500 		 73,683,000 
0 
⑨年額支払賃料     12,280,500 円　×　12ヶ月　＝　     147,366,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       147,366,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    12,173,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 139,992,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,683,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         677,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     140,670,604 円　　　　（　       133,464 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｔ２
７
　　　　-342752		 1,944  
(   1,936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]
2,446 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,563 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b 福山（賃）Ｔ２
７
　　　　-352756		 2,158  
(   2,153) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,664 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,820,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,173,280 円  　　　      152,166,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,624,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,495,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,052,480 円　（　　　　　　        36,103 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9292    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 96,579,000 円  
（　　　　　        91,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 140,670,604 円      
②総費用 38,052,480 円      
③純収益　①－② 102,618,124 円      
④建物等に帰属する純収益 96,579,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,039,124 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,611,554 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,324 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,394,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市霞町二丁目６７番
 2404000136793-0000
2 　福山市霞町二丁目１１９番３
 2404000136914-0000
3 　福山市霞町二丁目１１９番４
 2404000136915-0000
4 　福山市霞町二丁目６６番
 2404000136792-0000
5 　福山市霞町二丁目６８番１
 2404000136794-0000
6 　福山市霞町二丁目６８番２
 2404000136795-0000
7 　
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備考