別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
福山 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-5 広島県 広島第3 氏名  不動産鑑定士 村重 力也   TEL.
鑑定評価額 9,920,000 円  1㎡当たりの価格 109,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
82,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
福山市昭和町214番
「昭和町9-24」
②地積
 (㎡)
91  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)
駐車付置義務


(90,400)

1:2
店舗兼共同住宅

RC5
中層の飲食店が建ち
並ぶ歓楽街の商業地
南西8m市道 水道、ガス、下水 福山

1.1km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

8m市道 交通

施設
福山駅南東方

1.1km
法令

規制
商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は福山駅南東方に位置する飲食店等が建ち並ぶ商業地域内に存し、現状維持的状況が続いているが、新
型コロナ明けから人の往来も戻りつつあり、地価は強含みである。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           109,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            69,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、昭和町等の飲食ビル等が並ぶ商業地域一体である。需要者の中心は、県内外の中小規模事業運営者等が
中心となる。新型コロナが5類へと移行し、近隣地域及び周辺地域の飲食店等も人流が戻りつつある。地域的特性等か
ら大規模店舗等の需要は見られないが、供給は限定的で、駐車場等の需要も散見される。価格帯については、利用用途
、業種、規模等によりバラツキが認められる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は中低層の飲食ビル等が集積する商業地域内に存する。比準価格は需給圏内の商業地に係る取引事例より試算
されたもので、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は建築費、賃料水準、空室率等の投資採算性か
ら収益性は低く、結果として収益価格は低位となった為、参考とした。よって、比準価格を重視し、代表標準地との比
較検討及び市場需給動向等に留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 福山 5-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        126,000 円/㎡
[106.3]
100
100
[100.0]
100
[123.1]
[100.0]
100
109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          103,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
各種政策の影響から雇用・所得環境が改善し
、また金融環境から不動産市場は堅調である
が、需要者の地域性等の需要二極化は依然続
いている。

地域要因に影響を与える要因は無く、新型コ
ロナの影響も少なくなり、従前状況への回復
が期待される。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +4.0
環境       +16.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.8 %  %
3 試算価格算定内訳 福山 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 福山24K
84
-348424
福山市

建付


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
南東8m、角地




商業

(100,400)
b 福山24K
84
-348403
福山市

更地


  
(           ) 
長方形 北東25m市道、
中間画地




商業

(90,400)
c 福山23T
84
-438426
福山市

建付


  
(           ) 
長方形 東8m市道、
中間画地




商業

(90,400)
d 福山23K
67
-336739
福山市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北西8m市道、
中間画地




商業

(90,400)
e 福山23K
27
-332728
福山市

建付


  
(           ) 
長方形 西8m市道、
中間画地




商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
104,673  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

101,284 
100
[  93.1]

108,791 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

109,000 
b (            
136,052  
100
[ 100.0]
[ 102.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

139,998 
100
[ 130.8]

107,032 

107,000 
c (            
133,135  
100
[ 100.0]
[ 106.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 115.0]

123,410 
100
[ 114.4]

107,876 

108,000 
d (            
72,973  
100
[ 100.0]
[ 106.4]
100
100
[  80.0]
100
[ 100.0]

97,054 
100
[  88.2]

110,039 

110,000 
e (            
101,087  
100
[ 100.0]
[ 107.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 100.0]

135,204 
100
[ 125.0]

108,163 

108,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.44 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +10.0
画地     +15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.32 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.37 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     109,000 円/㎡]  



福山 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為、原価法の適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,774,965 

1,799,483 

4,975,482 

4,664,850 

310,632 
( 0.9503
295,194 
  4.7 -  0.0 )
4.7%  
⑧収益価格        6,280,723 円    (      69,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
福山 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 70.00 S5 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
90 %   400 %   400 %   91 ㎡      7.2 m x   12.8 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階から5階フロア-貸し店舗。 ⑦有効率   79.0 %
の理由
標準的な有効率として査定した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
70.00 

75.0 

52.50 

2,800 

147,000 
5.0  735,000 
0.0  0 

 2 3
店舗
70.00 

80.0 

56.00 

2,244 

125,664 
5.0  628,320 
0.0  0 

 4 5
店舗
70.00 

80.0 

56.00 

1,900 

106,400 
5.0  532,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


350.00 

79.0 

276.50 


611,128 
3,055,640 
0 
⑨年額支払賃料        611,128 円 × 12ヶ月 =        7,333,536 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      276.50 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,333,536 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         586,683 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,746,853 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,055,640 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           28,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,774,965 円    (         74,450 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 福山(賃)T2

    -352758
1,666  
  1,660
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 90.0]
100
[ 90.0]

2,285 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,253 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,244 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 福山(賃)K8

    -308401
2,109  
  2,105
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

2,220 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
福山 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 411,000 円           68,500,000 ×       0.6 %
②維持管理費 586,683 円             7,333,536 ×       8.0 %
③公租公課  土地                82,600 円     査定額
 建物               582,200 円           68,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        68,500 円           68,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,500 円           68,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,799,483 円 (              19,775 円/㎡)  (経費率    26.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9503    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 68,500,000 円                          設計監理料率
  190,000 円/㎡ ×      350.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0681        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0523 ×  40 % + 0.0628 ×  30 % + 0.0944 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,664,850 円  
(             51,262 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,774,965 円      
②総費用 1,799,483 円      
③純収益 ①-② 4,975,482 円      
④建物等に帰属する純収益 4,664,850 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 310,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
295,194 円      

  (                          3,244 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               6,280,723 円


(                        69,000 円/㎡)
4 不動産ID 福山 5-5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  福山市昭和町214番
2404000207767-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
福山 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-5 広島県 広島第3 氏名  不動産鑑定士 吉田 力   TEL.
鑑定評価額 9,920,000 円  1㎡当たりの価格 109,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
82,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
福山市昭和町214番
「昭和町9-24」
②地積
 (㎡)
91  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)
駐車付置義務


(90,400)

1:2
店舗兼共同住宅

RC5
中層の飲食店が建ち
並ぶ歓楽街の商業地
南西8m市道 水道、ガス、下水 福山

1.1km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

8m市道 交通

施設
福山駅南東方

1.1km
法令

規制
商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
 来予測
酒食を提供する飲食店の多い歓楽街であり、新型コロナの影響低下により商況回復が期待されるなか地価は当面
強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           109,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            67,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福山駅南東方の昭和町及び周辺の歓楽街的な商業地域が範囲となる。需要者は地場の中小法人や資金力
のある個人であり、店舗利用を目的とする取引が中心となる。古くからの歓楽街で近時の新型コロナの影響低下により
商況は改善しており、供給が限られるなか一部に高値取引がみられるなど根強い需要が窺える。土地取引は規模、用途
等個別性の影響が強く、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、周辺の類似地域内の土地取引事例に基づくものであり現実の市場を反映する実証性から説得力が高い。一
方、飲食を主体とする当該商業地域で店舗賃貸は多くあるが賃貸経営の不確実性から投資に対する採算性を見通すこと
には困難なため収益価格はやや低位に算定されている。以上より、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡並びに
前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 福山 5-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        126,000 円/㎡
[106.3]
100
100
[100.0]
100
[122.0]
[100.0]
100
110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          103,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
県内景気は緩やかに回復しており設備投資等
好転している指数もあるが、供給制約やイン
フレ等不確実な要素も根強い。


地域要因に特段の変動はなく概ね静態的に推
移している。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +4.0
環境       +15.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.8 %  %
3 試算価格算定内訳 福山 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 福山24K
84
-348424
福山市

建付


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
南東8m、角地




商業

(100,400)
b 福山24K
84
-348403
福山市

更地


  
(           ) 
長方形 北東25m市道、
中間画地




商業

(90,400)
c 福山23T
98
-439804
福山市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北12m市道、
南4m、二方路




商業

(90,300)
d 福山22T
84
-428407
福山市

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




商業

(90,360)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
104,673  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

101,284 
100
[  95.1]

106,503 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

107,000 
b (            
136,052  
100
[ 100.0]
[ 102.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

139,998 
100
[ 125.4]

111,641 

112,000 
c (            
110,478  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[  90.0]
100
[ 102.0]

126,604 
100
[ 118.3]

107,019 

107,000 
d (            
98,178  
100
[ 100.0]
[ 107.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

111,406 
100
[ 107.8]

103,345 

103,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -3.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   -1.0 環境     +15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.34 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     109,000 円/㎡]  



福山 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため適用は困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,699,037 

1,792,908 

4,906,129 

4,603,200 

302,929 
( 0.9522
288,449 
  4.7 -  0.0 )
4.7%  
⑧収益価格        6,137,213 円    (      67,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
福山 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 70.00 S5 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
90 %   400 %   400 %   91 ㎡      7.2 m x   12.8 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1~5階:店舗フロア貸 ⑦有効率   79.0 %
の理由
この種の建物として標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
70.00 

75.0 

52.50 

2,629 

138,023 
5.0  690,115 
0.0  0 

 2 3
店舗
70.00 

80.0 

56.00 

2,191 

122,696 
5.0  613,480 
0.0  0 

 4 5
店舗
70.00 

80.0 

56.00 

1,972 

110,432 
5.0  552,160 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


350.00 

79.0 

276.50 


604,279 
3,021,395 
0 
⑨年額支払賃料        604,279 円 × 12ヶ月 =        7,251,348 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      276.50 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域実情を考慮して計上しない。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,251,348 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         580,108 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,671,240 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,021,395 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           27,797 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,699,037 円    (         73,616 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 福山(賃)T2

    -352758
1,666  
  1,660
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 95.0]
100
[ 90.0]

2,165 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,200 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,191 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 福山(賃)K8

    -308401
2,109  
  2,105
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

2,289 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
福山 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 411,000 円           68,500,000 ×       0.6 %
②維持管理費 580,108 円             7,251,348 ×       8.0 %
③公租公課  土地                82,600 円     査定額
 建物               582,200 円           68,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        68,500 円           68,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,500 円           68,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,792,908 円 (              19,702 円/㎡)  (経費率    26.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 68,500,000 円                          設計監理料率
  190,000 円/㎡ ×      350.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0672        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0502 ×  40 % + 0.0628 ×  30 % + 0.0944 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,603,200 円  
(             50,585 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,699,037 円      
②総費用 1,792,908 円      
③純収益 ①-② 4,906,129 円      
④建物等に帰属する純収益 4,603,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 302,929 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
288,449 円      

  (                          3,170 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               6,137,213 円


(                        67,400 円/㎡)
4 不動産ID 福山 5-5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  福山市昭和町214番
2404000207767-0000
2  
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49  
50  
備考