別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.
鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市三之丸町６７番２外
｢三之丸町７－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,500)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ7		 店舗ビルのほかに駐
車場等も見られる商
業地域		 北12m市道 水道、ガス、下水 福山

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 福山駅南西方

380m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗兼居宅が建ち並ぶ駅徒歩圏内の商業地域であるが、駅前再開発やイチセトウチのオープン、ホテ
ル・マンション開発等、周辺の土地利用形態が変貌しつつあり地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心市街地の商業地域及びその周辺商業地域一帯と判定した。需要の中心は地元中小法人及び個人事
業主で、一定規模以上であればマンション開発も認められる。駅徒歩圏の商業地域であるが、大規模商業施設が閉鎖す
る等商圏は周辺居住者や駅利用客等が主と見られる。駅前再開発への期待から潜在的な需要は強いと推測され、新型コ
ロナ禍による地価の下落からは一転上昇に転じた。土地の中心価格帯は規模や価格帯が幅広く、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域内の商業地から適正に補修正して試算しており、市場実態に即した価格として規範性が認められ
る。なお、収益価格は収支両面での想定事項が多く、長期間の不確実性リスクを含めている分低位に試算された。本件
では、自用店舗・事務所等が中心の当該地域においては、市場性を反映し規範性に優る比準価格を重視し、収益価格は
参考程度に留め、市場の需給動向及び代表標準地との均衡に留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.1]		 [100.0]
100		 213,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    202,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高への懸念があり景況感への不安定さが
増しているが、コロナ禍による行動制限が解
かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地
需要は堅調。

駅前再開発への期待からマンション開発等周
辺土地利用も活性化しており、需要も強く、
地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｋ
６７
-346742		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南10.5m国道、
北東8.2m、
角地
商業

(90,400)
b 福山２４Ｋ
６７
-346741		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
西8m、角地
近商

(90,300)
c 福山２４Ｋ
６７
-346761		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
近商

(90,240)
d 福山２４Ｋ
８４
-348404		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9.5m市道、
東8m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,943  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
230,399 		 100
[ 105.5]
218,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
218,000 
b (　           ) 
280,318  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
296,217 		 100
[ 139.7]
212,038 
212,000 
c (　           ) 
151,353  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
154,985 		 100
[  72.5]
213,772 
214,000 
d (　           ) 
157,422  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
155,433 		 100
[  73.0]
212,922 
213,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    215,000 円／㎡]  



福山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難である為、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,112,164 
4,841,741 
13,270,423 
12,142,200 
1,128,223 		 （　0.9503）
1,072,150 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     22,811,702 円　　　　（　    126,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼共同住宅 128.00 ＲＣ7 896.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   500 ％   500 ％   181 ㎡      8.4 m x   21.4 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階はフロア－貸し、６～７階住居は専有面積約５０㎡の２ＬＤＫタイプ。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 共用部分等を考慮した標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.00 
76.0 
97.28 
3,200 
311,296 		 6.0  1,867,776 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
128.00 
80.0 
102.40 
2,550 
261,120 		 6.0  1,566,720 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
128.00 
80.0 
102.40 
2,340 
239,616 		 6.0  1,437,696 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
128.00 
80.0 
102.40 
2,340 
239,616 		 6.0  1,437,696 
0.0  0 

 6～ 7		 住宅
128.00 
80.0 
102.40 
1,500 
153,600 		 3.0  460,800 
0.0  0 

計
896.00 
79.4 
711.68 

1,598,464 		 8,669,184 
0 
⑨年額支払賃料      1,598,464 円　×　12ヶ月　＝　      19,181,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     711.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,181,568 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,150,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,030,674 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,669,184 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,490 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,112,164 円　　　　（　       100,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｔ２
７
　　　　-352763		 1,616  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,052 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,352 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,340 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福山（賃）Ｋ８
４
　　　　-368411		 2,750  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,500 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,062,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,726,341 円  　　　       19,181,568　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,504,500 円  　　　　    177,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,841,741 円　（　　　　　　        26,750 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9503    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     896.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0686     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,142,200 円  
（　　　　　        67,084 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,112,164 円      
②総費用 4,841,741 円      
③純収益　①－② 13,270,423 円      
④建物等に帰属する純収益 12,142,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,128,223 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,072,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,923 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,811,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     126,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市三之丸町６７番２
 2404000206363-0000
2 　福山市三之丸町１５５番５
 2404000206514-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.
鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市三之丸町６７番２外
｢三之丸町７－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,500)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ7		 店舗ビルのほかに駐
車場等も見られる商
業地域		 北12m市道 水道、ガス、下水 福山

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 福山駅南西方

380m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビル等が建ち並ぶ福山駅南西方の商業地域であり、福山駅南口で進む再開発地区にも近く、今後とも現状利
用を中心に成熟していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ福山駅前を中心とする市内中心部の商業地域である。圏域内における主たる需要者は、比較的資本
力のある県内外の法人のほか市内の事業者と認められる。ＪＲ福山駅南口では、旧商業ビル「キャスパ」の跡地にビル
３棟の複合施設を建設する事業が進むなど、駅南側の様相は大きく変貌しつつある。圏域内で取引される価格帯は、土
地の規模及び場所等によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、ＪＲ福山駅近くの準幹線道路沿いに店舗ビル、駐車場、マンション等が見られる商業地域である。比準価
格は、規範性ある取引事例が少ないため、地域格差のやや大きな事例も採用しているが、価格の調整は適切に行ってお
り、市場の実態を反映した価格を得ている。収益価格は、賃料水準の硬直性等を反映し低位となった。よって、比準価
格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.2]		 [100.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    202,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替変動等による不透明感はあるが、インバ
ウンドの拡大等から景気は全国的に緩やかに
回復しており、福山市の地価も都心を中心に
上昇傾向にある。

再開発が進む福山駅南口エリアに近く、また
一般的要因の影響等から地価は上昇基調を強
めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｋ
８４
-348423		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b 福山２３Ｔ
８４
-438421		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.9m市道、
中間画地
商業

(100,474)
c 福山２４Ｋ
８４
-348404		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9.5m市道、
東8m、角地
近商

(100,300)
d 福山２４Ｋ
６７
-346742		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南10.5m国道、
北東8.2m、
角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
231,250  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,338 		 100
[ 113.1]
208,964 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
263,167  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
215,797 		 100
[  90.3]
238,978 
239,000 
c (　           ) 
157,422  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
155,433 		 100
[  73.5]
211,473 
211,000 
d (　           ) 
236,943  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
230,399 		 100
[ 102.5]
224,780 
225,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    215,000 円／㎡]  



福山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で再調達原価の把握が困難であるため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,120,762 
4,832,537 
13,288,225 
12,220,200 
1,068,025 		 （　0.9522）
1,016,973 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     21,637,723 円　　　　（　    120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼共同住宅 128.00 ＲＣ7 896.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   500 ％   500 ％   181 ㎡      8.4 m x   21.4 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階はフロア－貸しの店舗、事務所、６～７階は平均専有面積約５０㎡の２ＬＤＫ住宅を想定した。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 中高層ビルの標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.00 
76.0 
97.28 
3,260 
317,133 		 6.0  1,902,798 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
128.00 
80.0 
102.40 
2,620 
268,288 		 6.0  1,609,728 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
128.00 
80.0 
102.40 
2,380 
243,712 		 6.0  1,462,272 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
128.00 
80.0 
102.40 
2,380 
243,712 		 6.0  1,462,272 
0.0  0 

 6～ 7		 住宅
128.00 
80.0 
102.40 
1,550 
158,720 		 3.0  476,160 
0.0  0 

計
896.00 
79.4 
711.68 

1,633,997 		 8,851,662 
0 
⑨年額支払賃料      1,633,997 円　×　12ヶ月　＝　      19,607,964 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     711.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,607,964 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,568,637 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,039,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,851,662 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,120,762 円　　　　（　       100,115 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｋ８
４
　　　　-368411		 2,750  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,455 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,392 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,380 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福山（賃）Ｔ２
７
　　　　-342770		 2,381  
(   2,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,338 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,116,000 円  　　　　    186,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,568,637 円  　　　       19,607,964　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,581,000 円  　　　　    186,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       186,000 円  　　　　    186,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       186,000 円  　　　　    186,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,832,537 円　（　　　　　　        26,699 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 186,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     896.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,220,200 円  
（　　　　　        67,515 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,120,762 円      
②総費用 4,832,537 円      
③純収益　①－② 13,288,225 円      
④建物等に帰属する純収益 12,220,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,068,025 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,016,973 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,619 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,637,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市三之丸町６７番２
 2404000206363-0000
2 　福山市三之丸町１５５番５
 2404000206514-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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49 　
50 　
備考