別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.
鑑定評価額 533,000,000 円  １㎡当たりの価格 593,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市伏見町９９番
｢伏見町４－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 899  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1		 銀行

ＲＣ5		 中層ビル、銀行、小
売店舗が建ち並ぶ商
業地域		 西100m市道、南側道 水道、ガス、下水 福山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １００ｍ市道 交通

施設		 福山駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 福山駅前の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。物販等は郊外立地との競争もあるが、周辺地域の再開発の影
響及び近隣地域の駅前立地に係る希少性から地価は強含みである。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    373,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近郊中規模都市を含む駅前周辺の商業地域一円。需要者は全国事業展開の法人、運営者及び不動産投資
家等である。キャスパ跡地の再開発が進み、都心回帰によるマンション用地の需要、飲食店や限定業種等の需要も見ら
れ、立地の希少性を有するものは特に需要が強い。他方、収益による利回り目的等の新規投資もあるが、更地利用の駐
車場運用による投資も多く見られる。中心価格帯は、用途、業種、利回り等より目線が異なる傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は福山駅南口の駅前商業地域である。収益価格は、テナントの賃貸需要等の賃貸市場や建築費、利回り等の投
資採算性から結果として低位となった為、参考に留める。比準価格は福山駅南口の商業地域に係る取引事例より試算さ
れたもので、地価上昇期における現在の不動産市場を反映した規範性の高いである。よって、比準価格を重視し、一般
的要因の動向及び地域の需給動向を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    551,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の影響から雇用・所得環境が改善し
、また金融環境から不動産市場は堅調である
が、需要者の地域性等の需要二極化は依然続
いている。

駅前立地で希少性があるものや、大規模画地
等は潜在的需要が高い状況下が依然続いてい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｋ
８４
-348423		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b 福山２３Ｔ
８４
-438421		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.9m市道、
中間画地
商業

(100,474)
c 福山２１Ｔ
８４
-418401		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m国道、
中間画地
商業

(90,600)
d 福山２１Ｔ
４４
-414405		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m市道、
中間画地
商業

(100,420)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
231,250  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,338 		 100
[  43.3]
545,815 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
600,000 
b (　           ) 
263,167  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
215,797 		 100
[  41.0]
526,334 
579,000 
c (　           ) 
234,391  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
262,284 		 100
[  47.5]
552,177 
607,000 
d (　           ) 
297,713  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
335,523 		 100
[  63.4]
529,216 
582,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -53.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    593,000 円／㎡]  



福山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

100,358,886 
26,796,736 
73,562,150 
56,952,300 
16,609,850 		 （　0.9489）
15,761,087 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    335,342,277 円　　　　（　    373,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 500.00 ＲＣ7 3,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   899 ㎡     30.5 m x   29.5 m  前面道路：市道     　 100.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～７階事務所の商業ビル。 ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
70.0 
350.00 
5,300 
1,855,000 		 10.0  18,550,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
70.0 
350.00 
4,200 
1,470,000 		 6.0  8,820,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
500.00 
70.0 
350.00 
3,526 
1,234,100 		 6.0  7,404,600 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
500.00 
70.0 
350.00 
3,200 
1,120,000 		 6.0  6,720,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,500.00 
70.0 
2,450.00 

9,039,100 		 61,654,600 
0 
⑨年額支払賃料      9,039,100 円　×　12ヶ月　＝　     108,469,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情等を考慮し非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       108,469,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,677,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 99,791,664 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        61,654,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         567,222 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     100,358,886 円　　　　（　       111,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｋ７
４
　　　　-347401		 3,133  
(   3,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]
3,347 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,544 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,526 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福山（賃）Ｋ８
４
　　　　-368401		 2,155  
(   2,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]
3,741 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,974,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 8,677,536 円  　　　      108,469,200　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,440,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,046,500 円  　　　　    829,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       829,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       829,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,796,736 円　（　　　　　　        29,807 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 829,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,952,300 円  
（　　　　　        63,351 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 100,358,886 円      
②総費用 26,796,736 円      
③純収益　①－② 73,562,150 円      
④建物等に帰属する純収益 56,952,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,609,850 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,761,087 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    335,342,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     373,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市伏見町９９番
 2404000340837-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人   TEL.
鑑定評価額 533,000,000 円  １㎡当たりの価格 593,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市伏見町９９番
｢伏見町４－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 899  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1		 銀行

ＲＣ5		 中層ビル、銀行、小
売店舗が建ち並ぶ商
業地域		 西100m市道、南側道 水道、ガス、下水 福山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １００ｍ市道 交通

施設		 福山駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 福山駅南口に位置する店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、ターミナル駅前であるが集客力はやや停滞しているが
、三之丸地区では、駅前再開発、新店舗増加等の影響も寄与し、強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ福山駅南口界隈を中心とした駅周辺の商業地域一円である。需要者の中心は、市内外投資家、事業
者並びに全国に事業展開する法人、マンション業者等である。駅への接近性等が優るため希少性は高く、需要も根強い
。当該地域は駅前商業地域であり、相応の需要が認められ、稀少性から強含みで推移している。なお、取引される規模
や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算された比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する価格牽連性の高い事例を選択した結果で、市場実態を反映し各
種補修正、要因比較も適正なため規範性が高い。一方、賃料水準は低下し、空室率等の問題から利回り目的の取引は投
資採算性が低く、建材高騰もあって収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて
、中核市における中心的商業地域としての希少性及び一般的要因の動向等も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    551,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安インフレ下において、金融緩和の継続、
人口減少と空家増加、住宅建材と人件費値上
がり等の影響から中心部等の需要は強い。


駅への接近性等が優り需要は根強く、中核市
駅前商業地域としての希少性等から、地価は
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２３Ｔ
８４
-438421		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.9m市道、
中間画地
商業

(100,474)
b 福山２４Ｋ
８４
-348423		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c 福山２４Ｋ
６７
-346741		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
西8m、角地
近商

(90,300)
d 福山２３Ｔ
８４
-438420		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7.9m市道、
北8m、南東6m、
三方路
商業

(100,474)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,167  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
215,797 		 100
[  41.0]
526,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
579,000 
b (　           ) 
231,250  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,338 		 100
[  43.3]
545,815 
600,000 
c (　           ) 
280,318  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
296,217 		 100
[  53.9]
549,568 
605,000 
d (　           ) 
377,461  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 148.5]
270,959 		 100
[  50.5]
536,552 
590,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -51.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -53.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +48.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    593,000 円／㎡]  



福山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

97,257,577 
26,528,128 
70,729,449 
56,952,300 
13,777,149 		 （　0.9489）
13,073,137 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    278,151,851 円　　　　（　    309,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 500.00 ＲＣ7 3,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   899 ㎡     30.5 m x   29.5 m  前面道路：市道     　 100.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～７階事務所の商業ビル。 ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
70.0 
350.00 
5,550 
1,940,000 		 10.0  19,400,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
70.0 
350.00 
3,560 
1,250,000 		 6.0  7,500,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
500.00 
70.0 
350.00 
3,798 
1,329,300 		 6.0  7,975,800 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
500.00 
70.0 
350.00 
3,030 
1,060,000 		 6.0  6,360,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,500.00 
70.0 
2,450.00 

8,759,300 		 60,315,800 
0 
⑨年額支払賃料      8,759,300 円　×　12ヶ月　＝　     105,111,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情等を考慮し不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,111,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,408,928 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 96,702,672 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        60,315,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         554,905 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      97,257,577 円　　　　（　       108,184 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｋ８
４
　　　　-368403		 3,194  
(   3,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 85.0]		 100
[130.0]
3,854 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,817 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,798 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福山（賃）Ｋ７
４
　　　　-347401		 3,133  
(   3,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 85.0]		 100
[130.0]
3,780 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,974,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 8,408,928 円  　　　      105,111,600　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,440,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,046,500 円  　　　　    829,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       829,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       829,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,528,128 円　（　　　　　　        29,508 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 829,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,952,300 円  
（　　　　　        63,351 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 97,257,577 円      
②総費用 26,528,128 円      
③純収益　①－② 70,729,449 円      
④建物等に帰属する純収益 56,952,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,777,149 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,073,137 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,542 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    278,151,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     309,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市伏見町９９番
 2404000340837-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考