令和6年1月12日　提出 福山 -76　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -76 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市蔵王町４丁目６７番５５ ｢蔵王町４－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 東福山 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東福山駅北西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、郊外の丘陵地に所在する古くからの住宅団地である。利便性は比較的良好であることから、平坦地 からの需要波及効果もあり、需要は概ね堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、蔵王町及びその周辺住宅地域一円であり、主な需要者は、福山市東部及びその周辺地域に居住するエン ドユーザー等である。傾斜地に造成された住宅団地であるが、生活利便性が比較的良好であり、平坦地からの需要波及 効果もあって、地価は微増傾向にある。なお、取引の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、戸建の新築物 件が３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、福山市東部の住宅団地から広く類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映し ており、規範性は高いと判断される。なお、収益価格は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が未発達 で、適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及 び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [ 86.9] [104.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の緩やかな回復を反映し、住宅地需 要は堅調に推移しているが、地域による二極 化も進んでいる。 既成住宅団地であり、特段の地域要因の変動 はないが。利便性の高さから底堅い需要があ り、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％