令和6年1月15日　提出 福山 -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -72 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市大門町大字野々浜字桐木４９２番 ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅が混 在する農村住宅地域 南3.8m市道 水道、ガス 大門 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．８ ｍ市道 交通 施設 大門駅北東方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大門駅の北側に位置する市街化調整区域内の農家集落地域である。特段の変動要因はみられず、今後も静態 的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市東部に位置する大門町及び神辺町並びにその周辺の市街化調製区域内の農家集落地域等と判断され る。主たる需要者は、地縁性を有する個人が中心で、圏域外からの転入はみられない。ＪＲ大門駅に近い農地ではミニ 開発による宅地化が進行しているが、当該地域への影響は限定的である。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯 は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域は農家集落であり、賃貸物件はみられないため、収益還元法は非適用とした。自用目的による 取引が中心であるが、件数が極めて少ないため、事例は広域的に収集し、採用した。求められた比準価格は実際の取引 を基礎とし、実勢を反映したもので説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動 産市場の動向や代表標準地、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 91.4] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は回復基調にあって、市の中心部や 利便性の高い地域では地価上昇がみられるも のの、山間部等の周辺地域は低迷が続いてい る。 市街化調整区域内の農家集落地域であり、大 きな変動要因はなく、需要が弱い状況が続い ており、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％