令和6年1月15日　提出 福山 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -70 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 2,580,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市田尻町字中ノ北１５２５番１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ緩傾斜地の住宅地 域 南西3m市道 水道 福山 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 福山駅南方 8.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落的色合いが濃い住宅地域であり地域要因は静態的であるものの、街路・地勢等に難 があり、規制も厳しく需要が弱いため、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、芦田川以西の市街化調整区域及びその周辺に存する住宅地域の圏域である。需要者の中心は、地縁的選 好性を有する個人である。当該地域は市街化調整区域の住宅地域であり、地勢、周辺街路の配置と幅員も劣る等市場選 好性は相対的に低く、需要は減退している。公法上の規制が強いため取引は希であり、取引の中心となる価格帯は判別 し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については周辺類似地域において事例が乏しく４事例の採用に止まったが、要因比較等は適切に行われ、市場 実態を反映した実証的な価格である。なお、近隣地域及びその周辺は市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸アパー ト等の収益物件はほぼ皆無で、賃貸市場は成熟しておらず、収益還元法は適用できなかった。従って、代表標準地との 検討を踏まえ、価格形成要因の変動等にも十分留意の上、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [123.7] [100.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による下振れリスクはあるが、国 内景気は緩やかな回復基調にある。市内の地 価動向は利便性等による二極化が継続してい る。 地域要因に格別の変動要因はないが、利便性 等が劣位で公法上の規制もあり、地価は下落 傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％