令和6年1月12日　提出 福山 -69　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -69 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市東川口町３丁目２４１番３外 ｢東川口町３－９－４８｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 福山 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道　　　　 交通 施設 福山駅南東方 3.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域幹線背後に戸建住宅・アパート等が建ち並ぶ中に農地も残る地域であり、地域要因に特段の変動は見受けら れないが、生活利便性の高さ等から宅地需要は堅調で当面は緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東川口町町・川口町等を中心に福山市中心市街地南東側外縁及び同周辺における比較的地勢平坦な住宅地 域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己所有目的の個人等と推測され、散見される賃貸用物件は遊休資産活用等の 性格が色濃く、賃貸借に係る収益性は価格判定に関しほぼ無力であるものと思料される。堅調な宅地需要等を背景に需 給は依然やや強含みで推移しており、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格にして１，５００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は、本件標準地近郊に存し想定需要者属性並びに総額面における市場性の類似性等の観点から充分な価格 牽連性を認められる事例を軸に秤量的判断を経たものであり、市場実態を反映した実証的価格として充分な規範性を認 められる。よって当該価格を中心として考量するものとし、代表標準地からの規準価格との均衡性に斟酌するとともに 各種価格形成要因の趨勢並びに市場の需給動向にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,400 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [100.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期的な金融緩和や金利政策等の影響による 不動産融資環境の改善等を背景に、市場性の 高い不動産については市場状況の好転が見受 けられる。 地域要因に特段の物理的変動は認められない が、市場内の選好性が先鋭化しつつある情勢 を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつあ る。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％