令和6年1月12日　提出 福山 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -63 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市加茂町字芦原字妙言１００番３９ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5.4m市道 水道、下水 道上 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ４ｍ　市道 交通 施設 道上駅北方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、丘陵傾斜地に造成された古くからの住宅団地である。生活利便性が劣るほか、高齢化等により需給 は極めて静態的であることから、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加茂町北部を中心に市内外縁部にかけての住宅地域一円であり、需要者は、地縁性のある個人エンドユ ーザーにほぼ限定される。住民の高齢化や人口流出等のほか、中心市街地や駅・利便施設等への交通接近性が劣るため 、需要は依然として低迷しており、需給は極めて静態的であって、取引は殆ど見受けられない。なお、取引の中心的な 価格帯は、土地で概ね４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引が極めて少ないため周辺からも広く収集した取引事例に比準して求めたものであるが、客観的かつ市 場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未形成であり、適正な純収益の 査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向 等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [104.1] [102.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の緩やかな回復を反映し、住宅地需 要は堅調に推移しているが、地域による二極 化も進んでいる。 利便性の劣る住宅団地であり、需要は限定的 であり、地価は弱含み傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％