令和6年1月15日　提出 福山 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -61 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　敦雄   TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市伊勢丘８丁目１３１番 ｢伊勢丘８－１０－１８｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東福山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東福山駅北東方 3.3km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　丘陵部の住宅団地であり今後も静態的に推移するものと予測する。値頃感があり需要は比較的堅調で地価水準 はやや強含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は伊勢丘８丁目地区を中心とする丘陵部の住宅団地及び周辺の住宅地域の圏域と判定した。需要者は一般 所得層の圏域内居住者が中心である。利便性はやや劣るものの閑静な住環境で値頃感もあり需要は比較的堅調である。 市場における中心価格帯は土地で１，０００万円程度、建物付きで２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　丘陵部に形成された住宅団地であり賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算し得なかった。自用目的の取引が中 心であり、居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を中心に、代表標 準地からの検討を踏まえ、最近の地価動向及び地域的価格バランスに留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [ 97.0] [104.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　先行き不透明な中、地域経済の緩やかな回 復基調を背景としつつ、市中心部と郊外にお ける二極化の様相が継続している。 　特段の変動要因は見られない。値頃感から 需要は比較的堅調に推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％