令和6年1月12日　提出 福山 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -60 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市引野町北３丁目５９６１番 ｢引野町北３－１３－２２｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東福山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 東福山駅北東方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅団地であり、今後とも現状利用を中心に閑静な住環境を維持しつつ安定 的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山市中心市街地周辺の高台や丘陵地に所在する住宅団地を中心とした住宅地域である。主たる需要者 は、市内に居住または通勤するサラリーマン層を中心とする個人がほとんどを占めている。当該圏域は、既成住宅団地 を中心に熟成しており、需要も景気回復の影響等から改善しつつある。中心となる価格帯は規模等により多少異なるが 、土地は概ね１，５００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、取引は自己使用目的が中心である。このため、賃貸経営を目 的とした収益物件を想定することが不適当なため、収益価格は求めなかった。比準価格は、標準地と類似する住宅団地 の事例を中心に採用し、また価格の調整も適切に行っており市場性を反映した価格を得たものと認められる。よって、 代表標準地との検討を踏まえ、地域の地価動向等も勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,400 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [140.2] [104.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 為替変動等による不透明感はあるが、インバ ウンドの拡大等から景気は全国的に緩やかに 回復しており、福山市の地価も都心を中心に 上昇傾向にある。 住環境に恵まれた丘陵地の住宅団地で地域的 に大きな変化もなく安定しており、地価は一 般的要因の影響等から微増傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％