令和6年1月15日　提出 福山 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -53 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　亮典   TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市新市町大字新市１１５１番５ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、事 業所等の混在する住 宅地域 南6m市道 下水 新市 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新市駅北方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅のほか事業所等が混在する住宅地域であり、地域環境等に特段の変化は認められず、地価は概ね横這い傾向 にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、新市町を中心としつつ、広域的には福山市北部の住宅地域一円と把握される。需要者は地縁性を 有する地元居住者を主として、隣接市町からの転入もみられる。近隣地域周辺では新規宅地開発が継続的に行われ、需 給関係は安定しており、地価は概ね横這い傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で６００万円～９０ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象地と代替競争関係の認められる取引事例を採用し、補修正や要因比較等も適正に行われて、現実の不 動産市場を反映した客観的な価格が得られたと認められる。なお、賃貸市場が未成熟な地域のため、収益価格の試算は 断念した。以上より、市場の実態を反映している比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下 の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [139.3] [100.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場選好性の高い不動産は堅調な取引需要が 認められる。一方で、郊外等の利便性の劣る 地域の不動産需要は停滞しており、二極化が 顕著である。 地域要因に特筆すべき変動は見受けられず、 取引需要は安定しており、地価は横這い基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％