令和6年1月15日　提出 福山 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -46 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市沼隈町大字常石字西ノ谷７７１番１外 ②地積 　(㎡) 591   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が多く見られる住 宅地域 東3.5m市道 水道 福山 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 福山駅南西方 16.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、常石造船北側背後の山腹部に存する旧来からの住宅地域である。街路条件と一般的要因の影響等か ら需要低調で空家の増加も見られ、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、沼隈町及びその周辺町の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、沼隈町及びその周辺居住者等、地 縁性を有する者、造船事業関連の就業者等である。開発分譲が増加した草深地区と、その他の地区で二極化が進み、変 化に乏しく、空家、廃屋も増え需要も弱い。中心となる価格帯については、土地のみで概ね９００万円から１，１００ 万円程度、新築戸建住宅は概ね２，０００から３，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算された比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例から求められ、自己使用に係る市場性を反映した精度の 高い価格である。収益価格は、街路条件及び地域の実情等から貸家需要の想定が現実的でないことから適用できなかっ た。当該地域における不動産取引は自用目的が中心であるため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、近隣地域の 状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -58                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [114.5] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安インフレ下において、金融緩和の継続、 人口減少と空家増加、住宅建材と人件費値上 がり等の影響から地価は二極化傾向を強め推 移。 地域産業は好調であるが、街路整備と生活利 便性の影響等から需要低調で、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％