令和6年1月12日　提出 福山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -36 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市神村町字石井谷３２５９番外 ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ幹線道背後の既存 住宅地域 南5m市道 水道、下水 松永 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 松永駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の既成住宅地域であり、開発余地の多い周辺ではミニ開発が増加しており、住宅地域として熟成を深め つつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神村町、松永町を主体に福山市西方に位置する住宅地域が圏域となる。典型的需要者は当該圏域に地縁 を有し市内各所へ通勤する一次取得者であり、通勤通学の利便性や子育てのための住環境を重視する。神村町周辺の丘 陵部では近時宅地開発が活発化し需給には底堅さがあり、地価は緩やかに上昇している。需要の中心となる価格帯は２ ００㎡程度の土地で７００～８００万円、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、神村町を主体に松永エリア北側に存する住宅地域所在の取引事例から求めており、市場性を反映した実証 的な試算価格が得られたと考える。近隣地域周辺に散見されるアパート等の収益物件の多くは資産の長期保有を目的と するものであり、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないことから、収益価格は試算しない。以上より、代表標 準地との検討並びに前年価格等にも留意のうえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [135.0] [100.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の景況感は足元概ね横ばいの見通しとなっ ている。市域西部エリアの土地取引数は前年 比で増加傾向にある。 開発余地の多い幹線背後丘陵部の住宅地域で ミニ開発が活性化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％