令和6年1月12日　提出 福山 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -28 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市東手城町１丁目１７０１番２２ ｢東手城町１－３４－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が多く見受 けられる住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 東福山 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東福山駅南方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として変動要因は特段みられない。今後も現状維持のまま住環境が保たれて いくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東手城町を中心に隣接する手城町、南手城町、引野町等の平坦部に広がる住宅地域一帯と判定し た。需要の中心は、市内在住のエンドユーザーが主で、一部圏域外からの流入も認められる。一定の利便性を有する等 需給動向は堅調であるため、地価は上昇傾向が続いている。土地の中心価格帯は、１，０００～１，５００万円程度と 把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似する住宅地域内の取引事例から試算したもので、自用取引中心の当該市場においてはその市場特性を 表しており、規範性が高い価格と思料する。なお、収益価格は、自用の戸建住宅が中心の地域であり、画地規模等を鑑 み合理的な賃貸経営が困難と判断したため、求め得なかった。従って本件では、規範性を有する比準価格を重視し、規 準価格との均衡性及び周辺の市場動向等にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,400 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [100.0] 100 67,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による物価上昇、金利上昇懸念等、景気 後退による先行き不透明感が燻っているもの の都心部の宅地需要への影響はまだみられな い。 市東部の住宅地域として近年特段の変動要因 はみられない。住宅地需要は強く、周辺工場 ・未利用地がミニ開発される等徐々に変化が 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％