別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
福山 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 -24 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市西深津町１丁目２７２９番
｢西深津町１－１２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 福山

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 福山駅北東方

2.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅とアパート等が混在する既存住宅地域であり、特段の変化は認められないが、利便性は良好で需要は増
加傾向にあり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね東は蔵王町から西は北吉津町までの圏域。需要者の中心は市内居住者であるが、周辺市町村
からの転入もみられる。居住環境の良好な平地に存する為、宅地需要は増加傾向にあり、地価動向は上昇基調となって
いる。土地は２，０００万円前後、新築戸建物件は３，５００万円から４，０００万円程度の物件が需要の中心となっ
ている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する複数の取引事例を採用しており、不動産市場動向を反映した規範性の高い価格と認
められる。周辺にはアパートや共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低
位に試算された。自用目的での取引が需要の大半を占めることから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を
関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,400 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[122.2]		 [100.0]
100		 72,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福山市内の景況感は良好であり、市街地の不
動産需要は増加傾向にある。



平地に存し、利便性に優れることから、需要
は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｋ
７４
-347409		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南西6m、
二方路
１住居

(60,200)
b 福山２４Ｋ
７４
-347411		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.4m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 福山２４Ｋ
７４
-347405		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m市道、
東4.8m、
二方路
２住居

(60,160)
d 福山２４Ｋ
７４
-347412		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 福山２４Ｋ
７４
-347414		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
北2.8m、
二方路
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,942  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.0]
67,092 		 100
[  94.1]
71,299 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,300 
b (　           ) 
33,898  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  60.0]		 100
[  70.5]
81,580 		 100
[ 113.5]
71,877 
71,900 
c (　           ) 
77,515  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
87,247 		 100
[ 121.9]
71,573 
71,600 
d (　           ) 
84,849  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,801 		 100
[ 117.8]
73,685 
73,700 
e (　           ) 
105,494  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
108,448 		 100
[ 144.2]
75,207 
75,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -29.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,300 円／㎡]  



福山 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難である為、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,735,922 
727,194 
3,008,728 
2,492,400 
516,328 		 （　0.9695）
500,580 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     10,428,750 円　　　　（　     37,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.00 ＬＳ2 246.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   281 ㎡     13.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫの共同住宅を想定、平均専有面積４１㎡。駐車場１台込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
123.00 
100.0 
123.00 
1,315 
161,745 		 3.0  485,235 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
246.00 
100.0 
246.00 

323,490 		 970,470 
0 
⑨年額支払賃料        323,490 円　×　12ヶ月　＝　       3,881,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     246.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,881,880 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,275 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,726,605 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           970,470 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,735,922 円　　　　（　        13,295 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｋ７
４
　　　　-367452		 1,126  
(   1,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,306 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,318 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,315 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福山（賃）Ｔ６
２
　　　　-346259		 1,201  
(   1,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,325 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,000 円  　　　　     33,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 194,094 円  　　　        3,881,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      284,700 円  　　　　     33,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         727,194 円　（　　　　　　         2,588 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     246.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0744     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,492,400 円  
（　　　　　         8,870 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,735,922 円      
②総費用 727,194 円      
③純収益　①－② 3,008,728 円      
④建物等に帰属する純収益 2,492,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 516,328 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 500,580 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,781 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,428,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市西深津町一丁目２７２９番
 2404000296361-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福山 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 -24 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市西深津町１丁目２７２９番
｢西深津町１－１２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 福山

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 福山駅北東方

2.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、生活利便性も比較的高いことから、需要がみられ地価は上昇傾
向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西深津町を中心とした住宅地域一帯と判断される。主たる需要者は、市内に勤務地を有する一次取得者層
が中心で、圏域外からの転入もみられる地域である。小学校や大型駐車場を備えた店舗が建ち並ぶ幹線道路沿いの路線
商業地域に近く、居住環境も良好なことから、一定の需要がみられる。取引の中心となる価格帯は土地のみで２０００
万円程度、新築戸建で３８００～４０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該標準地の存する地域では賃貸物件もみられることから、収益還元法を適用したが、投資採算性に見合った賃料の獲
得が困難なため、低位に試算された。取引の中心は自用目的によるもので、実際の取引を基礎に求められた比準価格は
実勢を反映しており、規範性は高い。以上より、主たる需要者の観点から説得力を有する比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留め、周辺不動産市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,400 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[122.2]		 [100.0]
100		 72,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は回復基調にあって、市の中心部や
利便性の高い地域では地価上昇がみられるも
のの、山間部等の周辺地域は低迷が続いてい
る。

特段の地域要因の変動はみられないものの、
比較的生活利便性が高いことから、需要がみ
られ、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｋ
７４
-347411		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.4m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 福山２３Ｔ
６２
-436245		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 福山２３Ｔ
６２
-436206		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.5m市道、
東4m、角地
１住居

(60,200)
d 福山２３Ｋ
６２
-336228		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南東4m、
二方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,898  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  60.0]		 100
[  70.5]
81,580 		 100
[ 112.4]
72,580 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,600 
b (　           ) 
74,617  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,482 		 100
[ 101.9]
75,056 
75,100 
c (　           ) 
108,950  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 127.4]
88,597 		 100
[ 123.3]
71,855 
71,900 
d (　           ) 
61,281  		 100
[  90.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
69,708 		 100
[  97.0]
71,864 
71,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -29.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 業者仕入
れ
 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,300 円／㎡]  



福山 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,718,875 
720,608 
2,998,267 
2,470,080 
528,187 		 （　0.9695）
512,077 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     10,668,271 円　　　　（　     38,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.00 ＬＳ2 246.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   281 ㎡     13.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（４０㎡程度・各階３戸）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
123.00 
100.0 
123.00 
1,309 
161,007 		 3.0  483,021 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
246.00 
100.0 
246.00 

322,014 		 966,042 
0 
⑨年額支払賃料        322,014 円　×　12ヶ月　＝　       3,864,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     246.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,864,168 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       154,567 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,709,601 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           966,042 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,274 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,718,875 円　　　　（　        13,234 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福山（賃）Ｋ７
４
　　　　-367453		 1,170  
(   1,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,281 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,309 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福山（賃）Ｔ６
２
　　　　-346261		 1,166  
(   1,166) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,340 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,800 円  　　　　     33,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 193,208 円  　　　        3,864,168　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      282,200 円  　　　　     33,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,200 円  　　　　     33,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,200 円  　　　　     33,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         720,608 円　（　　　　　　         2,564 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     246.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0744     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,470,080 円  
（　　　　　         8,790 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,718,875 円      
②総費用 720,608 円      
③純収益　①－② 2,998,267 円      
④建物等に帰属する純収益 2,470,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 528,187 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 512,077 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,668,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市西深津町一丁目２７２９番
 2404000296361-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考