令和6年1月12日　提出 福山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -20 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市本郷町字原３１１１番３外 ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西3m市道 水道 松永 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 松永駅北西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする市街化調整区域内の集落地域で宅地需要は弱く、また法的規制から特段の変化も見込まれ ず、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山市西部の松永地区一円の市街化調整区域に所在する圏域である。主たる需要者は、地縁性のある個 人や福山市西部及びその周辺地域の居住者が中心であり、需要は総じて低調である。圏域内は、主に農家集落を中心と しており、また市街化調整区域内で法的規制も強いため、土地取引は例年少ない。取引される価格帯もまちまちであり 、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街化調整区域内で宅地取引が少ないため、同一需給圏内より広域的に事例を採用せざるをえなかった。 ただ、価格の決定に際しては、近隣地域に所在する規範性の高い事例を中心に調整しており、市場性を反映した価格を 得たものと認められる。収益価格は、当該圏域では賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。よって、 代表標準地との検討を踏まえ、地域の地価動向等も勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 為替変動等による不透明感はあるが、インバ ウンドの拡大等から景気は全国的に緩やかに 回復しており、福山市の地価も都心を中心に 上昇傾向にある。 地域内に特段の変化はないが、利便性等に劣 る市街化調整区域内の住宅地に対する需給動 向は依然として低調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％