令和6年1月12日　提出 福山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 3,190,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市水呑町字洗谷妙見道東７０２４番６６ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 福山 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福山駅 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 芦田川南岸に迫る丘陵地に一般住宅が建ち並ぶ古くからの小規模な住宅団地として変動要因は特段みられない。 需給動向は低位安定しており、当面は現在を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は水呑町を中心に芦田川以西に存する既存の住宅団地及びその周辺の住宅地域一円と判定した。需要 の中心は、地縁性を有する個人による居住目的の利用が大半で一部圏域外からの流入も認められる。丘陵性の住宅団地 のため平坦部に比し需給動向はやや弱く低位安定的であるが、都心部周辺との価格差の乖離もあり一定の需要は認めら れる。中心となる土地の価格帯は規模によりまちまちであるが概ね３００万円～５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、自己利用が中心の当該地域において類似する事例から求めており、当該市場特性の実態を反映した価格と して規範性を有する。なお、住宅団地であり、標準地の画地規模も小さい等合理的な賃貸経営は困難であるため、収益 価格による検証は考慮外とした。従って本件では、当該市場性を表す比準価格を中心に、代表標準地との均衡性及び市 場動向等も勘案の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,900 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [172.7] [101.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による物価上昇、金利上昇懸念等、景気 後退による先行き不透明感が燻っているもの の都心部の宅地需要への影響はまだみられな い。 戸建住宅を中心とする丘陵性の住宅団地とし て、特段地域要因の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％