令和6年1月10日　提出 尾道 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 9-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.

鑑定評価額 97,600,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向東町字長谷３０５１番４外 ②地積 　(㎡) 5,775   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 土砂災害警戒区域 不整形 1:2 油槽所 中規模工場等が多い 臨海の工業地域 東4m市道、南側道 水道 尾道 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道　角地 交通 施設 尾道駅東方 7.5km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 尾道水道に面した臨海工業地域である。街路条件等が悪く、需要者層は限定的である。今後は概ね現状維持での 推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市を中心とする臨海工業地域及びその周辺の工業地域一帯を範囲とする。主たる需要者は造船企業 又は関連の製造業等の地元の中小企業等である。立地については水運を含む交通アクセスの良否と雇用確保の難易等を 重視する。地域の主力産業である造船業は激しい国際競争から浮沈が大きいため土地取得を含む新規投資には慎重であ る。土地の中心となる価格帯は規模、形状等の個別性により見いだすことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を比準して比準価格を求めた。比準価格は、客観的かつ市場の実勢を反映し た実証的な価格である。自社工場や事業所が大半の臨海工業地域で賃貸市場は成熟しておらず適切な純収益の査定が困 難なため収益価格は試算しなかった。鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意し、 比準価格により上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [146.4] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直してきているが、供給 制約等が地域の経済情勢に与える影響を引き 続き注視していく必要がある。 地域の内航海運や造船業を取り巻く景気は一 進一退の状況であるが当該地域に特段の変化 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％