令和6年1月10日　提出 尾道 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 9-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.

鑑定評価額 179,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市新高山３丁目１１７０番１７外 ②地積 　(㎡) 7,339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.5 工場 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業団地 西8m市道、南側道 水道 尾道 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 尾道駅北東方 5.0km 法令 規制 工業 (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小工業地域は新規の供給はないものの、需要は根強く、特に造船、輸送関連の需要が根強く強含みの推移が予 測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市を中心として、隣接する三原市、福山市等の内陸工業地域である。主たる需要者は地元及び県内 の製造業者や流通関連本支店業者等である。輸送アクセスに恵まれた地域で需要は根強い。近年は物流用地需要が高ま っている。需要の中心となる価格帯は立地等によるため把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例を広範囲より収集した。比準価格は客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、自用 物件が多く、賃貸市場は成熟しておらず、適切な純収益の査定が困難であるため、試算しなかった。よって代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直してきているが、供給 制約等が地域の経済情勢に与える影響を引き 続き注視していく必要がある。 中小工業地域の土地供給は少ない。同一団地 内は特段の動きもなく静態的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％