令和6年1月15日　提出 尾道 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 5-8 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市瀬戸田町中野字佐満堂４０５番７ ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 診療所 Ｗ1 店舗、公共施設等が 立地する県道沿いの 商業地域 北14m県道 水道 ＪＡ瀬戸田店停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 ＪＡ瀬戸田店停近接 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　特別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、瀬戸田町を中心に周辺島嶼部を含む商業地域。需要者は当該地域に地縁性を有する個人および地場の 事業者並びに、広域的に事業展開する企業である。大型商業施設が隣接する地域で、一部地域で観光投資が行われ観光 客は増加しているが、人口の減少、高齢化等により需要は弱含み。商業地の土地取引は非常に少なく規模等による個別 性が強いため中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は生口島島外に所在する取引事例も含め広域的に収集し比準した結果で、補正率の大きなものもあるが、市 場の実態を反映した規範性の高い価格であると認められる。当該地域では賃貸市場が未成熟であることから収益還元法 は非適用とした。よって本件では、規範性の高い比準価格を検討し、価格形成要因の動向、代表標準地との均衡等にも 留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [114.4] [100.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は、緩やかに回復しており、不動産需 要も回復傾向にあるが、利便性の劣る地域の 需要は弱く二極化が進んでいる。 　観光客は増加傾向にあるが、人口の減少等 により需要は弱く、地価は依然下落傾向にあ る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％