別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
尾道 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 5-4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 91,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾道市久保３丁目１６番１９
｢久保３－１２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、営業所のほか
に医院等が見られる
商業地域		 西10.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 尾道

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 尾道駅北東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 尾道市中心的商業地域東部に存する、比較的広幅員の市道沿いに店舗・事業所等が建ち並ぶやや繁華性に劣る地
域であり、地域要因に特段の変動は見受けられないことから当面はほぼ現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ尾道駅南東側を中心とした駅前商業地域及びその周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する個人
及び法人事業者等と推測されるが、当該市場における実際の取引価格と賃貸借の収益性との相関性の低さ等に鑑み、収
益価格は当該市場における価格決定に際し大きな影響を及ぼさないものとの判断が妥当である。また、潜在的な宅地需
要の超過、画地条件の多様さ並びに事情取引の多さ等から、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記比準価格は、同一需給圏内における近時の取引数が総体的に希少である中、比較的価格牽連性の高い事例を軸に秤
量的な判断を経て求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を期待し得る。よって当該価
格を中心として考量するとともに、上記市場特性等を踏まえ収益価格については参考に留め、代表標準地からの規準価
格並びに他の各種公的価格指標との均衡性にも充分に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾道 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    119,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[135.3]		 [102.0]
100		 90,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客数は回復傾向にあり中心部の商業地域
には新規資本投資も窺えるが、需給動向の改
善には各々の市場によりやや濃淡が窺える。


地域要因に特段の物理的変動は認められない
が、個別的な市場性の如何による市場内での
相対的格差がやや鮮明になりつつある。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +27.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾道 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 尾道２３Ｔ
９２
-439240		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3.3m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b 尾道２４Ｋ
６７
-346705		 尾道市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 尾道２３Ｔ
９２
-439247		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m国道、
東2.5m、
二方路
商業

(100,400)
d 尾道２３Ｔ
１４
-431405		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
e 尾道２２Ｔ
１４
-421403		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
62,011 		 100
[  69.8]
88,841 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
90,600 
b (　           ) 
74,761  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 130.0]
82,976 		 100
[  91.3]
90,883 
92,700 
c (　           ) 
140,718  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
127,424 		 100
[ 115.0]
110,803 
113,000 
d (　           ) 
51,187  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
68,092 		 100
[  74.8]
91,032 
92,900 
e (　           ) 
80,144  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
94,853 		 100
[ 107.4]
88,318 
90,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.5
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.5
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,600 円／㎡]  



尾道 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,958,510 
1,436,540 
4,521,970 
4,060,260 
461,710 		 （　0.9744）
449,890 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,372,708 円　　　　（　     53,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾道 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   176 ㎡     10.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸店舗、２～３階は専有面積約３０㎡の１ＤＫが各階３室の商業ビル。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共用部分等を考慮のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
85.0 
106.25 
2,020 
215,000 		 4.0  860,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
1,384 
156,000 		 2.0  312,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
88.3 
331.25 

527,000 		 1,484,000 
0 
⑨年額支払賃料        527,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,324,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情等を考慮し不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,324,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       379,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,944,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,484,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,958,510 円　　　　（　        33,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 尾道（賃）Ｔ１
４
　　　　-341452		 1,243  
(   1,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,201 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,384 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 尾道（賃）Ｔ１
４
　　　　-341454		 1,946  
(   1,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,571 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尾道 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 370,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 379,440 円  　　　        6,324,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      525,300 円  　　　　     61,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,436,540 円　（　　　　　　         8,162 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9744    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,060,260 円  
（　　　　　        23,070 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,958,510 円      
②総費用 1,436,540 円      
③純収益　①－② 4,521,970 円      
④建物等に帰属する純収益 4,060,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 461,710 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 449,890 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,556 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,372,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾道 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾道市久保三丁目１６番１９
 2403000193293-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
尾道 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 5-4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 91,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾道市久保３丁目１６番１９
｢久保３－１２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、営業所のほか
に医院等が見られる
商業地域		 西10.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 尾道

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 尾道駅北東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ尾道駅からやや離れた地元住民向けの店舗、事務所等が見られる地域である。新規出店はあまり見られず、
今後は静態的・安定的に推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ尾道駅を中心とする尾道市内の商業地域である。主たる需要者は地元事業者が中心である。周囲には
事業所や駐車場のほか、地元住民向けの店舗が見られる。観光客は少なく繁華性は低い。なお、規模、利用目的等が様
々であり、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自己使用目的の取引が中心で、収益目的の取引が少ない。賃貸収益を基本に求めた収益価格は想定要素が多
く説得力には限界がある。比準価格は同一需給圏内の取引事例から求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。
以上より、鑑定評価額は、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地から検討した価格と間近の市場の需
給動向にも留意して上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾道 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    119,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[133.4]		 [102.0]
100		 91,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 造船業、自動車関連や流通業が持ち直し観光
客も戻ってきており、市内中心部の需要は回
復傾向、縁辺部では少子高齢化で宅地需給は
弱い。

地域には大きな変動は見られない。観光客の
流れも少なく繁華性も低く、新規出店も限定
的で、静態的に推移すると予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾道 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 尾道２４Ｋ
６７
-346705		 尾道市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 尾道２３Ｔ
１４
-431401		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 尾道２３Ｋ
１４
-331401		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7.5m市道、
西5m、東4m、
三方路
１住居

(70,200)
d 尾道２３Ｋ
３７
-333758		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
北西2m、
二方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,761  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 130.0]
82,976 		 100
[  91.8]
90,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
92,200 
b (　           ) 
43,624  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
63,379 		 100
[  69.3]
91,456 
93,300 
c (　           ) 
73,647  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
68,807 		 100
[  77.0]
89,360 
91,100 
d (　           ) 
40,823  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[  91.8]
64,735 		 100
[  71.0]
91,176 
93,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,600 円／㎡]  



尾道 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,276,199 
1,476,772 
4,799,427 
4,334,400 
465,027 		 （　0.9744）
453,122 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,440,042 円　　　　（　     53,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾道 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   176 ㎡     10.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：１ＤＫ６戸　平均専有面積３７．５㎡。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 用途、規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
85.0 
106.25 
2,120 
225,250 		 4.0  901,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
1,466 
164,925 		 2.0  329,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
88.3 
331.25 

555,100 		 1,560,700 
0 
⑨年額支払賃料        555,100 円　×　12ヶ月　＝　       6,661,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれているため非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,661,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       399,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,261,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,560,700 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,671 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,276,199 円　　　　（　        35,660 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 尾道（賃）Ｔ９
２
　　　　-359205		 1,161  
(   1,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]
1,466 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,468 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,466 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 尾道（賃）Ｔ１
４
　　　　-351453		 1,884  
(   1,875) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[ 95.0]
1,469 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尾道 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 378,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 399,672 円  　　　        6,661,200　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      535,500 円  　　　　     63,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,476,772 円　（　　　　　　         8,391 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9744    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,334,400 円  
（　　　　　        24,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,276,199 円      
②総費用 1,476,772 円      
③純収益　①－② 4,799,427 円      
④建物等に帰属する純収益 4,334,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 465,027 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 453,122 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,575 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,440,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾道 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾道市久保三丁目１６番１９
 2403000193293-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考