令和6年1月12日　提出 尾道 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -25 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 2,820,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市吉和町字林鼻４６５１番３ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｓ3 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西4.5m市道 水道 尾道 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 尾道駅西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は住宅等が並ぶ既存住宅地域に位置し、バイパスへのアクセスに優れた立地で価格水準の値頃感もあり 、一定層の需要は想定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市中心部近郊の住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等のエンドユーザーである。近隣地域はバイ パス北側の立地条件から需給圏内でも価格水準の値頃感を有している。その為、一定層の需要は想定される地域である 。近時は周辺地域にて小規模分譲地も見受けられる。土地の中心価格帯は、敷地規模、分譲地等からバラツキを有する 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅等が並ぶ既存住宅地域でる。試算された比準価格は同一需給圏内に係る取引事例から求められ、市 場性を反映した規範性を持つ価格である。近隣地域はアパート等の賃貸市場が成熟していない地域で、収益還元法は非 適用とした。自己使用目的の取引が主体の地域である為、比準価格を標準とし、一般的要因の動向及び代表標準地との 比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の影響から雇用・所得環境が改善し 、また金融環境から不動産市場は堅調である が、需要者の地域性等の需要二極化は依然続 いている。 地域要因の変動に影響を与える要因は無いが 、需給動向は比較的静態的である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％