令和6年1月15日　提出 尾道 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -24 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市西藤町字竹之内宗広甲２８５１番１外 ②地積 　(㎡) 542   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東3m市道、南側道 水道 東尾道 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 東尾道駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部から北東方の農家集落地域であり、生活利便性が劣り、宅地需要は弱い。また、市街化調整区域内に存 し、災害リスクもあって、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西藤町及びその周辺に存する市街化調整区域内の農家集落地域である。主たる需要者は地縁性を有する個 人が中心であり、圏域外からの転入はみられない。福山市に近い西藤ＩＣ周辺ではミニ開発が行われ、高値で取引され ているが、旧来からの農家住宅等への影響は限定的である。不動産取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見い だせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域にアパート等はみられず、賃貸市場が成立してないため、収益還元法は非適用とした。取引の 中心は自用目的によるものであるが、取引が少ないため、事例はやや広域的に収集し、採用した。求められた比準価格 は実際の取引を基礎とし、実勢を反映したもので説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準と し、周辺不動産市場の動向や代表標準地、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 82.3] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業をはじめとした非製造業は回復傾向が みられるものの、機械・造船等の製造業は悪 化傾向がみられる。中心部と周辺部で二極化 が進んでいる。 旧来からの農家集落地域であり、街路条件が 劣り、開発規制等もあって、地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％